리스팅도 계약 내용따라 3가지 분류
가격.만기일.수수료 등 명시해야

주택을 팔고자 할 때는 부동산 중개인과 리스팅 계약을 하게된다. 하지만 주택을 팔기 위해 집을 내놓는 한인들 가운데 리스팅 계약에 대해 잘 알고 있는 경우는 드문 편이다. 때로는 리스팅 계약을 잘못하거나 리스팅 계약 취소로 손해보는 경우도 종종 발생하고 있다. 이에 따라 주택 판매를 고려하고 있는 집주인들을 위해 리스팅에 관해 알아본다.

■리스팅이란?
주택을 소유하고 있는 집주인과 부동산 중개인이 주택 판매를 위한 제반 여건을 나열한 합의된 고용 계약서이다. 부동산 중개인이 중개비용을 받기 위해서는 반드시 주택 판매자가 중개인에게 부동산 판매에 따른 일체의 권한을 부여한다는 내용의 서면 계약서인 리스팅 계약(Listing Agreement)이 있어야 한다. 또한 리스팅 계약에는 무엇보다 중개비용이 금액이나 퍼센트로 나타나야 하며 계약 만료일자가 꼭 명시되어 있어야 한다.

일반적으로 중개비용은 네트 리스팅(Net listing) 즉, 판매자가 원하는 일정액 이상은 아무런 제한 없이 일률적으로 중개인이 받을 수 없도록 법적으로 금지되어 있다. 특히 리스팅 계약은 판매자와 중개인이 구두로 합의해도 그 내역을 서면으로 작성하여야 유효하게 된다. 또한 리스팅은 부동산회사를 소유하고 있거나 위임받아 운영하고 있는 부동산 중개인과 판매자간에 이루어지는 것이다. 하지만 중개인이 세일즈맨에게 서명을 위임했을 경우에는 세일즈맨은 중개인을 대신하여 리스팅 계약에 서명할 수 있다.

■리스팅의 내용
리스팅 계약을 할 때는 가급적 주택판매를 원하는 집주인이 알고 있는 모든 자료를 제시해야 한다. 일반적으로 리스팅 계약에 게재되는 내용은 ▲집 소유자의 이름, 주소, 전화번호 ▲판매 부동산의 주소, Block과 Lot 번호 ▲대지의 크기 및 부동산 세금 ▲침실, 욕실, 부엌, 서재. 거실 등 총 방의 수와 건평 ▲건축 연도와 조닝 ▲학교, 공원, 쇼핑몰, 도로와 교통시
설 등 주변 환경 자료 ▲냉장고, 세탁기 등 리스팅 가격에 포함된 내역 ▲리스팅 계약일자와 만료기간 ▲매매 가능일자 ▲수수료 등이다.

■리스팅 계약의 종류
▲공개매물 계약(Open listing)
집주인과 중개인 사이에 아무런 리스팅 계약이 없기 때문에 집주인뿐만 아니라 어느 부동산회사라도 팔 수 있다. 따라서 집주인이 직접 구매자를 찾게되면 소개비가 절감된다.

중개비용은 매매를 성사시킨 중개인에게 주면 된다. 그러나 대부분의 부동산 중개회사는 광고 게재를 하지 않는 등 적극적인 마케팅을 하지 않고 판매자가 많은 경비와 시간을 소모하게 되므로 빠른 시일에 집을 팔기는 다소 어렵다.

▲독점 중개 매물 계약(Exclusive Agency Listing)
어느 특정 중개인을 선정하여 대개 3개월에서 1년까지 계약을 맺는 것. 계약기간 동안 집주인이 직접 자신의 주택을 팔게되면 중개인에게 별도의 중개비용을 지불하지 않아도 된다.

중개인은 집주인이 직접 파는 경우를 제외한 모든 경우에 한해 독점으로 보장을 받게 되는데 이러한 리스팅 계약은 그리 흔하지 않다. 대개는 집주인이 직접 팔려고 하다가 실패한 경우 마지못해 주는 경우가 많기 때문이다.

▲완전 독점 매물 계약(Exclusive Right to Sell listing)
어느 특정 중개인에게 독점적으로 모든 것을 취급하는 권한을 주는 계약으로 일반적으로 말하는 리스팅 계약이다. 특정 중개인은 독자적으로 모든 권한을 갖고 집주인을 대신하여 여타 다른 부동산회사에 속한 모든 중개인에게 해당 주택을 보여주는 절차나 모든 청약을 접수하여 집주인과 상의하는 등 집주인과 같은 입장에서 매매에 따른 모든 일을 행한다.

이 경우 집주인이 구매자와 직접 매매를 이룬다 해도 계약기간 안에 명시된 기간과 그 기간 후 합의된 유예기간까지는 해당 중개인에게 중개비용을 지불해야만 한다.

완전독점매물 계약의 경우 부동산 중개인은 일정기간 동안 중개비용이 절대적으로 보장되므로 광고 게재, 마케팅 등 모든 방법을 동원하여 매매성사에 최대 노력을 기울이게 된다. 이러한 리스팅의 경우 부동산 조합(MLS:Multiple Listing Service)을 사용하게 되는데 이는 컴퓨터 시스템 망을 통한 광범위한 시장에서 경쟁력을 갖고 많은 구매자를 찾을 수 있는 이
점 때문이다.

부동산 조합은 전국부동산협회를 중심으로 중개인들이 리스팅을 모아 매주 그 내용을 사진과 함께 책으로 발표하고 인터넷을 통해서도 매일 신속한 서비스를 제공해주는 것이다.

특히 완전독점매물 계약을 했을 경우 집주인이 리스팅 계약 후 며칠 뒤에 계약을 취소하는 것은 무리가 따른다. MLS에 리스팅을 올리는 비용과 이미 지출한 광고비 등이 있기 때문에 기간 안에 리스팅을 취소할 경우에는 집주인이 적절한 보상을 해 중개인과 원만한 합의를 이끌어 내야 한다.

■리스팅 가격 책정
집을 팔고자 할 때는 무엇보다 현 시세에 맞는 적절한 가격을 책정하는 것이 가장 중요하다. 최종적인 판매 가격은 집주인이 결정하게 되지만 부동산 중개인은 가능한 모든 정보와 현황을 제시해 집주인이 리스팅에 올바른 주택가격을 책정하도록 기여해야 한다.

주택의 가격을 결정할 때는 시장가격분석(CMA:Comparative Market Analysis)을 통해 가격을 산출하게 된다. 이는 유사한 형태의 주택이 서로 비슷한 여건의 지역에서 매매된 현황을 말하며 주택 감정(Appraisal)과는 개념이 다르다.

주택의 가격 책정은 집주인이 일반적인 방법(상자기사 참조)을 고려하는 것도 중요하지만 중개인이 시장분석가격 외에 부동산 중개인은 현 시장의 수요와 공급 상태를 정확히 파악하여 리스팅에 주택 가격을 결정하는데 많은 기여를 하게 된다.

■ 리스팅가격 결정 방법
"감정가 맞춰 리스팅 현명"

집을 팔고자 하는 집주인이 리스팅 가격을 결정하는 데는 각 상황에 따라 다르지만 가장 일반적인 결정 방법을 알아보자.

실제 정확한 집 감정 가격이 43만 달러의 경우 얼마에 리스팅 하는 것이 가장 좋을까?

우선, 빨리 팔기 위해 42만 달러 정도로 했다면 가격이 싸게 나왔기 때문에 리스팅 가격보다 다소 높게 팔릴 수 있다. 집 가격 감정가와 똑 같은 43만 달러로 정했다면 보통 제 가격을 받는다. 그리고 조금 깎아줄 생각을 하고 44만 달러에 리스팅 하면 43만-43만5,000달러 정도에 팔리며, 집 판매자들이 이 방법을 가장 많이 사용하는 편이다.

그러나 집주인이 돈을 더 받을 생각으로 44만5,000달러나 45만 달러로 리스팅을 할 경우에는 오랫동안 팔리지 않고 다른 집들을 위한 들러리 역할만 하다가 결국 가격을 낮추는 상황이 되어 44만 달러로 리스팅 했을 때보다 손해볼 확률이 높아진다.

한편 리스팅 가격 결정과 더불어 매물을 내 놓은 시기도 매우 중요하다. 만일 같은 지역에 이미 비슷한 매물들이 많이 나와 있다면 살짝 피해주는 것이 좋다. 하지만 다른 매물들과 비교했을 때 월등한 경쟁력이 있다면 집을 사고자 하는 사람들에게 좋은 점을 갖고 있는 내 집의 우월성을 확인 시켜주고 가격도 높게 받을 수 있는 적기. 반대로 다른 매물에 비해 단점이 된다고 생각되면 다른 집들이 팔린 뒤 내 놓은 것이 바람직 하다.

<연창흠 기자>
chyeon@koreatimes.com