건물을 구입하려면 해당 지역의 조닝(Zoning)을 꼭 확인해야 한다. 주택을 구입하여 사무실을 겸하려 할 때도 조닝 확인이 중요하다.

최근에도 조닝을 제대로 몰랐다가 피해를 보는 사례가 종종 발생하고 있기 때문이다. 또 예전에는 상업지역이었지만 조닝이 거주지역으로 변경된 사실을 확인하지 않고 건물을 구입했다가 피해를 입기도 하기 때문이다. 이에 따라 뉴욕시의 기본 조닝에 대해 알아본다.

■조닝(Zoning)이란?
조닝은 시나 타운에서 주민을 보호하고 살기 좋고 조화로운 지역을 만들기 위해 토지 사용과 건축을 토지용도지정법(Zoning Law)에 따라 무질서하지 않게 통제하는 것을 의미한다.

뉴욕시는 모든 지역이 조닝으로 나뉜다. 조닝은 각 지역 건물의 용도와 크기, 높이 및 건물간의 간격, 주차장의 규모 등을 규정함으로써 안락과 안전 및 인구밀도까지 조절하고자 하는 것이다.

■조닝의 용도별 구분
조닝은 용도에 따라 크게 거주(R: Residential), 상업(C :Commercial), 공장(M: Manufacturing) 지역 등으로 나뉜다.

♠거주지역
*R1-1가구 단독 주택 지역으로 집 앞마당 길이가 100피트 이상(R1-1) 또는 60피트 이상(R1-2) 이어야 한다. 1에이커 당 4-7 가구만 살 수 있다. 1 가구 당 주차장을 1개 이상 갖추어야 한다.

*R2-1가구 단독 주택 지역이나 인구 밀도가 높다. 1에이커에 11가구까지 살 수 있다. 1가구 1주차장 이상을 규정하고 있다. R2조닝지역은 주택 앞마당 길이가 최소 40피트를 넘어야 한다.

*R2X-1가구 단독 주택 중 가장 작은 집이 들어설 수 있는 지역으로 앞의 가로 길이가 최소 30피트이다. 옆 건물과의 거리는 8피트 이상만 유지하면 된다. 1개 주차장 이상이 필요하다.

*R3-1가구 주택과 2가구 주택 지역으로 연립 주택 단지처럼 2가구 빌딩이 연결된 가든 아파트나 타운 하우스도 이 조닝에서 가능하다. 1주소 당 1주차장 공간을 요구한다. 건물 높이는 뉴욕시 계획국 규칙을 따라야 한다.

*R3A-1가구 주택과 2가구 주택 지역이지만 R3보다 인구 밀도가 낮다. 연립주택이 없으며 건물 사이의 거리가 최소 8피트이다. 집은 거리에서 10피트 이상 떨어져 있어야 한다.

*R4-다세대 주택 지역으로 3층 이하만 들어선다. 연립주택의 형태일 경우에는 첫 주택에서 마지막 주택의 길이가 185피트 이하여야 한다.

*R4 INFILL-1 가구 주택을 비롯한 지하실을 갖춘 3층의 다세대 주택 지역이다. 차고가 건물에서 거리로 바로 나갈 수 있다.

*R5-다양한 건축 구조의 주택 지역이다. 3층 높이의 연립주택이나 작은 규모의 아파트도 가능하다. 1가구 당 1주차장이 없어도 된다.

*R6-3층에서 12층 높이의 아파트 지역으로 1에이커 당 176가구까지 거주할 수 있다.

*R6A-오래된 지역에 세워진 6층 높이의 아파트 빌딩 구역. 넓은 도로에서부터는 8피트 이하, 좁은 도로에서부터는 15피트 이하의 간격을 유지해야 한다.

*R6B-4층 높이의 아파트나 연립주택 단지.
*R7-14층 높이의 아파트나 연립주택 단지.

*R8-인구 밀도가 높은 지역으로 1에이커 당 295가구에서 387가구까지 들어선다. 전체 가구의 40%마다 1대의 차고가 배당되면 된다.

*R9-거주지에서 빈 공간을 가장 적게 규정하는 지역으로 1에이커마다 387-425 가구까지 배당된다. 17층 높이의 아파트가 이 지역에 포함된다.

*R10-거주지 중 인구밀도가 가장 높은 곳으로 1에이커 당 700가구가 거주한다.

♠상가지역
*C1-R지역 근처의 소매상점이 들어설 수 있는 곳으로 생활에 필요한 소매제품을 취급하는 작은 상점이나 작은 규모의 서비스업 가게의 지역이다. 예를 들면 세탁소, 미장원, 식품업소 등의 상점이다.

*C2-다양한 업종의 상점들이 들어가는 곳으로 장의사를 포함, 작은 규모의 볼링장이 허락된다. 건물 높이는 2층까지 가능하다.

*C3-워터프론트(Waterfront) 레크리에이션과 낚시 및 보트를 탈 수 있는 곳. 바닷가도 포함, 이와 관련된 상품 가게가 있다.

*C4-중심 상가 지역으로 극장, 백화점이 들어 설 수 있다.
*C5-큰 사무실 건물과 백화점이 들어설 수 있다. 주택지와 상점이 나란히 있을 수도 있으나 볼링장 등은 금지 지역.

*C6-회사 본부 및 큰 호텔, 엔터테인멘트 시설, 소매가게들이 들어갈 수 있다. 거주빌딩도 들어선다.

*C7-영리 놀이공원으로 뉴욕의 코니 아일랜드 공원이 이 조닝에 해당된다.
*C8-자동차 수리 상점이나 자동차 진열 상점 등 비교적 큰 규모의 상점과 창고가 들어서는 지역이다.

♠공장지역
*M1-의류 공장 등 비교적 규모가 크지 않은 공장지대로 도매와 소매 상점도 들어설 수 있고 사무실도 열 수 있다.

*M2-중간 규모의 공업 지역으로 공업용 연기 방출도 허락된다.
*M3-비중이 큰 공업상품 공장지대이다. 화학용품 생산 공장이나 발전소 등도 이에 포함된다

■조닝 개정
조닝은 인구증가와 변화, 필요에 따라 오랜 기간을 통해 부분적으로 점차 개정된다. 조닝 개정은 10년 이상의 기간이 걸리기도 하므로 필요한 경우 건축용도 특별허가(Zoning Variance)에 의해 예외로 건축할 수 있다.

모든 예외규정은 지역사회 공공이익에 도움이 되고 사유가 합당해야 한다. 또한 부동산 소유주는 시나 타운마다 조닝을 변경시킬 수 있는 권한을 갖고 있는 기관인 조닝어필보드를 통해 조닝의 용도 변경을 신청할 수 있다.

■용도 허가
뉴욕시에는 상용지역에 주택이 있거나 주택지역 가운데 조닝에 맞지 않는 상용건물이 있는 것을 쉽게 볼 수 있다. 이런 건물들은 1930년 조닝법이 개정되기 전에 지어진 건물들이다.

이 건물들은 헐고 신축되기 전까지는 옛날 건물용도(C/O: Certificate of Occupancy)대로 사용되어 진다. 왜냐면, 개정법 시행이전에 있던 건물이라 새 조닝규정으로 다스릴 수 없기 때문이다. 따라서 부동산을 구입할 때는 조닝을 확인하고 용도허가를 꼭 살펴봐야 한다. 어떤 사용 목적으로 건물을 구입할 때는 용도허가 규정에 따라서만 사용허가가 나오기 때문이다.

<연창흠 기자> chyeon@koreatimes.com