매달 페이먼트가 정해지는 고정 모기지가 주는 안정감과 변동 모기지의 낮은 이자/페이먼트를 혼합하는 새로운 변동 모기지 상품들이 많은 인기를 끌고 있다.

주택구입시 홈바이어들이 가장 혼돈을 느끼고 고민하는 부분이 모기지 상품을 선정하는 것이다. 모기지는 전통적으로 대출기간 모기지 금리가 고정돼 있는 고정 모기지(FRM·Fixed Rate Mortgage)와 시장 금리 변동에 따라 이자율이 변하는 변동 모기지(ARM·Adjustable Rate Mortgage)로 구분돼 왔다. 특히 ARM은 FRM에 비해 낮은 이자율/페이먼트의 장점과 상품의 다양화로 최근 인기가 급상승하고 있다. 이와관련, 연방 모기지공사인 프레디맥은 최근 발표한 제20회 연례 ARM 보고서를 통해 그 어느때보다도 ARM이 많은 홈바이어들에게 좋은 혜택을 주고 있다고 분석했다. 이 보고서는 특히 혼성 ARM이라고 할 수 있는 ‘하이브리드’(Hybrid) ARM과 ‘초저금리 ARM’(BFIR)이 최근 ARM 상품의 대세를 이루고 있다고 분석했다. 하이브리드와 초저금리 변동 모기지의 장점을 분석해본다.


하이브리드 ARM

FRM에 비해
최고2% 낮은 이자
7년까지 보장 후
전통 모기지로 변환


초저금리 ARM

첫달 이자 1.25%
월 페이먼트 최저
20만달러 빌릴 경우
700달러면 OK

하이브리드 ARM은 무엇인가
변동 모기지는 보통 대출을 받은지 1년미만(1, 3, 6, 12개월) 동안에는 고정 모기지에 비해 낮은 이자율을 적용한다.
가장 최근 자료인 지난19일 현재 이자율의 차이는 1년 변동 모기지가 3.53%인데 비해 30년 고정 모기지는 5.58%이어서 2%이상의 차이가 난다. 또 15년 고정 모기지 이자율인 4.87%와 비교해도 1.34% 차이를 보이고 있다.
이같이 대출 첫 1년동안 고정 모기지에 비해 낮은 모기지 금리를 3, 5, 7, 10년 동안 보장해주는 것이 하이브리드 ARM이다. 보장된 기간이 끝나면 매년 금리가 변동되는 전통적인 변동 모기지로 변환된다.
이런 면에서 하이브리드 ARM은 고정과 변동 프로그램의 장점이 혼합된 변동 프로그램이라고 할 수 있다. 일반사람들은 하이브리드 ARM을 3년에서 7년사이에 대출을 완전지불(payoff)하는 고정 벌룬 모기지와 혼동하는 경우도 있지만 하이브리드 ARM은 이자율 보장 기간이 끝나면 자동으로 변동 모기지로 교체된다. 하이브리드 ARM이 특히 인기를 끄는 이유는 낮은 모기지 금리가 적용되는 보장기간이 최고 7년, 특별한 경우에는 10년까지 보장되면서 대다수의 홈바이어들의 예상 거주 기간과 맞아 떨어지기 때문이다. 한인을 포함한 대다수의 미국인들의 거주 기간이 5년에서 10년 사이인 점을 감안하면 15년이나 30년 고정 모기지를 선정해 비싼 이자를 내는 것이 자신의 귀한 돈을 낭비하는 것이란 지적이다.
키웨이 파이낸스의 제이 명 대표는 “예상 거주기간이 5년, 7년미만이라면 아무리 고정 모기지의 이자가 낮아도 원금 회복은 거의 없이 비싼 이자만 내는 것”이라며 “이럴 경우 단기 벌룬 고정 모기지 또는 하이브리드 변동 모기지 등을 선정하는 것이 훨씬 이득이 된다”고 말했다.
초저금리 ARM(BFIR·Below Fully Indexed Rate)
최근 언론사 광고를 보면 모기지 회사마다 경쟁적으로 ‘1.25% 변동 융자’라며 고객 유치에 열을 올리는 것을 볼 수 있다.
사람들은 변동 모기지 금리가 3.5%인데 어떻게 1.25% 이자율을 받을 수 있는지 궁금해 한다. 변동 프로그램의 이자율(FIR·Fully Indexed Rate)은 표준 이자(Index Rate)에 마진(Margin)을 더한 이자율로 형성된다.
최근 1, 3, 5, 7, 10년 변동 이자율의 마진은 2.71%에서 2.77%에서 형성되고 있으며 표준 이자는 1.20%선에서 적용되고 있다. 마진은 변동 모기지 계약시 정해지면 변하지 않지만 표준 이자는 시장 금리에 따라 변할 수 있다. 변동 모기지의 금리가 변동되는 이유는 이 표준 이자의 변동에 따른 것인데 표준 이자율 수준은 역대 최상, 최저의 수준을 유지하고 있다.
프레디맥에 따르면 은행 등 렌더들은 모기지 이자율이 소폭이나마 상승 곡선을 유지할 것으로 전망하면서 고객 유치를 위해 1년 변동 모기지 고객에게 첫달은 최저 1.25%까지의 낮은 FIR을 적용해주고 있다. 두달째부터는 마진과 표준이자를 더해도 이자율이 3.7, 3.8%대의 낮은 이자여서 20만달러를 빌려도 월 페이먼트는 700달러 미만에 불과하다.
브렌워드 모기지의 캐롤라인 김씨는 “이 프로그램은 현재 나온 모기지 상품중 월 페이먼트가 가장 낮다”며 “집은 구입하기 원하지만 페이먼트가 부담이 되는 사람들에게 인기가 높으며 낮은 페이먼트로 높은 가격대의 집을 구입할 수 있는 장점이 있다”고 말했다. 프레디맥은 이같은 변동 프로그램의 낮은 이자율이 소비자가 지불해야하는 이자의 감소로 이어지기 때문에 변동 모기지의 인기가 더욱 뜨거워질 것으로 전망하고 있다.
단 일정한 원금 회복 효과가 있어 융자 원금(Principal Balance)이 줄어드는 고정 모기지에 비하면 새로운 변동 프로그램의 원금 회복 효과는 훨씬 약한 것도 사실이다.
또 이들 변동 프로그램의 장점은 지속적인 주택 가격 상승을 전제로 하고 있어 주택 가격 상승이 둔화하거나 하락할 경우에는 오히려 부채가 더 늘어나는 네거티브 모기지로 변해 집을 팔 때 돈을 더 내는 경우도 발생할 수 있다.
이같은 우려에도 불구하고 올해도 두자릿수의 가격 상승률이 예상되는 캘리포니아주에서의 변동 프로그램의 인기는 더 높아질 것으로 예상된다.

<조환동 기자>johncho@koreatimes.com