고진성<파인리지 모기지>

최근 들어 뉴욕 및 뉴저지지역 주택시장에서는 주택가격이 하락하고 있다는 소식이 들리고 있으며 이러한 가격변동현상은 시장에 이미 매물로 나온 주택의 리스팅가격이 하향조정되고 있다는 사실만 보더라도 이러한 추세를 반증하고 있습니다.

예를 들어 북부뉴저지의 경우 9월22-29일 기간 동안 900개 이상의 주택들이 리스팅 가격을 내렸다고 합니다. 이러한 추세는 주택물량이 계속 늘어나고 있다는 것으로 의미하며 주택을 매각하려는 사람들의 경우 더 이상 자신이 원하는 가격을 받기 어렵게 되었고 또한 이제 바야흐로 주택매입자가 매매협상에서 ‘주도권’을 가질 수 있는 소위 ‘바이어의 시장(Buyer’s Market)’으로 전환되고 있음을 말해 줍니다.그러나 최근 발생하고 있는 가격하락의 조짐을 가지고 시장상황을 지나치게 부정적으로 보는 것이 아니냐하는 입장도 있습니다. 즉 현재 주택가격의 하향조정은 대부분의 경우 지나치게 높은 가격으로 나온 매물들이 보다 현실적인 수준으로 재조정되는 것일 뿐 실제적으로는 작년에 비하여 비싼 가격에 매매되고 있다는 것입니다.

전국부동산협회(NAR)에 따르면 기존주택의 매매는 7백10만여 채로 작년에 비해 4.8%가 증가할 것이며 내년 2005년에는 약 3.5%정도 하락할 것이나 여전히 주택시장은 활발할 것으로 예상되며 주택중간가격(Median Price)의 경우 올해는 12%상승하였으나 내년에는 5.3%의 가격상승에 머물 것으로 전망하고 있습니다.그러나 이러한 전망에도 불구하고 주택시장이 전환기에 있는 것만은 분명합니다. 과열된 주택시장에 대한 우려가 있는 상황 하에 오일 및 에너지가격이 상승하고 모기지 이자율이 인상되자 주택시장은 불가피하게 이에 따른 영향을 받고 있다고 여겨집니다. 최근 뱅크오브어메리카(Banc of America)의 설문조사에 따르면 20개 지역의 주택시장 중 19개 지역이 매각기간이 늘고 있으며 매매가격에 있어서도 13개 지역이 가격이 정체되거나 하락하고 있다고 합니다.(지난 7월에는 가격정체 또는 하락현상을 보인 지역은 4곳에 불과하였습니다.)

‘바이어의 시장’ 상황 하에서는 주택매각이 원하는 가격에 단기간 내에 손쉽게 이루어질 것이라고는 기대할 수 없으며 매각가격의 결정할 때에도 시장상황에 맞추어 결정하는 것이 무엇보다 중요합니다. 종전에는 주변의 주택들이 얼마에 팔렸는가를 대충 알아본 후 이에 일정금액을 더 붙여서 시장에 내놓으면 되었으나 이제는 주변지역의 주택들의 가장 최근의 매각가를 면밀히 검토하는 동시에 해당지역의 매물(주택물량)이 늘고 있지는 않은지의 여부를 잘 파악하여 이를 리스팅 가격을 결정하는데 반영하여야 합니다.만일 주택가격의 하락현상이 보다 가시화되어 종전보다 10%-20%정도의 가격하락이 발생할 경우 종전에 비싼 가격의 주택을 최소의 다운페이를 통하여 또한 월모기지 상환부담을 최소화시켜주는 소위 신종(新種)모기지를 얻은 사람들의 경우 상당히 심각한 위험에 처할 가능성이 높습니다.

불과 얼마 전만 하더라도 소위 ‘주택신드롬’으로 인하여 주택매입을 위한 가격경쟁이 비일비재한 상황 하에서 주택구매를 ‘투기적(Speculative)’인 입장에서 접근하였던 사람들을 주변에서 많이 찾아볼 수 있습니다. 특히 다운페이나 모기지 상환능력이 충분치 않은 상황임에도 불구하고 향후 주택가격이 오를 것이라는 기대 하에 5% 또는 10%에 해당하는 다운페이를 하거나 심지어는 100% 융자를 통하여 주택을 매입하거나 또한 이에 따른 모기지 상환부담을 감당하기 어려워 이자만 내는 Interest-only 모기지나 신용카드처럼 미니멈상환이 가능한 페이옵션(Option ARM)과 같은 모기지를 얻었던 경우가 많았던 것으로 판단됩니다.