고진성 <파인리지 모기지>

필자의 칼럼을 읽고 있는 독자 한분으로 부터 전화를 받았습니다. 이분의 경우 몇 개의 투자부동산을 가지고 있는데 매각을 위해 시장에 내놓았는데도 아직도 팔리려는 기미가 보이지 않는다고 합니다. 이러한 상황에서 현재 가지고 있는 모기지가 변동금리모기지(Adjustable Rate
Mortgage)인 관계로 그동안 단기금리의 인상에 따라 모기지 이자율이 인상되고 이에 따라 월상환금액이 늘어나기 때문에 고정이자모기지(Fixed Rate Mortgage)로 재융자하는 것에 대하여 문의를 하였습니다.
모기지 이자율에 관련하여 이분이 문의한 내용중 재미있는 사항은 전반적으로 주택매매가 줄어들게 되면 자연스럽게 모기지 신청 역시 줄어들게 되고 이렇게 모기지 수요가 감소되면 “수요와 공급의 원칙”에 따라 이자율이 낮아질 가능성이 있지 않느냐라는 질문입니다.

그러나 모기지 이자율은 주택시장에 의하여 지배받는 것이 아니라 채권시장(Bond Market)에 의하여 영향을 받습니다. 즉 채권시장의 “수요와 공급의 원칙”에 따라 채권에 대한 수요가 높아지면 채권의 수익율(Yield)은 낮아지게 되며 이에 따라 모기지 이자율이 하락되며 이와 반
대로 투자가들이 채권보다는 주식에 더 관심을 나타내어 수요가 줄어들게 되면 이에 따라 자연스럽게 채권수익율은 올라가게 되고 모기지 이자율 역시 상승하게 되는 것입니다.
예를 들어 고정이자 모기지와 같은 장기 모기지는 10년만기 국채(Treasury Bond/Note)와 연동하여 움직입니다. 예를 들어 30년고정 모기지의 경우 일반적으로 10년만기 국채수익율보다 1.75%정도 높다고 생각하시면 됩니다. 물론 지난 며칠동안 30년고정 모기지의 이자율와 10년만
기 국채의 수익율간의 격차가 1.75%보다도 훨씬 줄어든 상태이지만 이는 일시적인 현상으로써 만일 국채 수익율이 계속 높게 유지된다면 모기지 이자율 역시 인상되어 일정한 밸런스를 유지하게 될 것입니다.

앞서 말씀드린 분이 가지고 있는 또다른 의문은 현재 여러가지로 경기가 좋지 않은 상황인데 왜 이자율이 더 올라가느냐입니다.
물론 경기가 좋지 않으면 이자율이 하락할 가능성이 있습니다. 그러나 이는 경기하락에 따라 인플레이션(물가상승)의 가능성이 줄어든다는 전제하에서 입니다. 그러나 현재의 경제상황은 그다지 좋지 않은 것으로 보이지만 인플레이션(물가상승)의 가능성 역시 높다는데 문제가 있습니
다. 경기가 별로 좋지도 않은 상황임에도 불구하고 인플레이션의 위험이 생기고 있는 것은 다름아닌 높은 에너지비용(개솔린 및 난방비용)에 따른 것입니다.연방은행(Federal Reserve)의 입장에서는 경기침체와 물가상승이란 두마리의 토끼를 한꺼번에 잡아야 하겠으나 이것이 여의치 않을 경우 우선적으로 물가상승(인플레이션)을 억제하겠다는 의도를 분명하게 한 바 있으며 이에 따라 향후에도 계속해서 단기금리를 인상시킬 가능성이 상당히 높은 실정입니다.

연방은행이 단기금리를 인상하게 되면 홈에퀴티 관련 대출(HELOC)이나 신용카드의 이자율 역시 동반상승하게 되며 단기금리를 기준으로 하는 변동금리 모기지의 이자율 역시 오르게 됩니다.
그러나 고정 모기지와 같은 장기채권의 금리는 이러한 단기금리의 인상에 직접적으로 영향을 받는다고 할 수는 없을 것입니다. 즉 장기채권의 금리는 인플레이션의 가능성 유무에 따라 영향을 받는데 그동안 고정 모기지 이자율이 크게 오르지 않았던 이유는 연방은행이 인플레이션을 적절하게 통제하고 있다는 채권시장의 신뢰때문인 것으로 판단됩니다.

다만 장기채권의 이자율과 단기채권의 이자율간의 차이가 없어지거나(Flattened) 아니면 단기채권이자율이 장기채권이자율보다 높아지는 반전현상(Inversion of Yield Curve)이 현재와 같이 계속적으로 발생하게 되면 결국 고정 모기지의 이자율 역시 상승하게 될 가능성이 높게 될 것
으로 판단됩니다.