지난 2월 18일 버락 오바마 대통령이 차압위기에 놓인 주택 소유주들을 지원하기 위해 발표한 부동산 구제안 중 융자 재조정(Loan Modification)과 재융자(Refinance)의 자격조건 등에 관해 많은 한인들이 혼동하고 있다.

재융자는 융자자격을 갖춘 주택 소유주들이 낮아진 이자율로 다시 바꾸려 할 때 신청하는 것이고 융자 재조정은 수입이 줄거나, 기타 이유로 융자금액을 상환하지 못해 차압위기에 몰린 주택 소유주들이 신청한다는 점에서 차이가 있다. 캘리포니아주 부동산국 발행 융자 재조정 관련 인증서(No Objection Letter)를 한인회사로는 처음으로 발급받은 우리금융(대표 김영식) 스텔라 박 론 컨설턴트(Loan Consultant)로부터 융자 재조정에 관해 알아본다. <편집자 주>

◇ 융자재조정(loan Modification)의 대상
신용평가기관 무디스는 미국내 모기지 대출자 5,200만 주택보유자 가운데 1,380만명(27%)이 부동산 가격폭락으로 집값이 대출원금을 밑도는(underwater) 이른바 ‘깡통주택’보유자들인 것으로 추산하고 있다.
실제로 미국내 홈 오너 10명중 1명이 납기 연체상태로 300만명이 주택차압 위기에 처해 있다. 그러나 주택을 지키려는 의지와 약간의 용기만 있다면 융자재조정을 통해 주택차압을 막을수가 있다. 새로 발표된 주택구제안에 의하면 은행들이 이런 주택압류의 위협에 처한 홈오너에게 압류를 중단하고 홈오너들의 소득에 맞는 새로운 이자율로 융자재조정을 해줄 경우 정부로부터 보조금 혜택을 받을 수 있기 때문에 앞으로는 렌더들의 융자재조정이 더 적극적으로 활성화될 것이라고 본다.

최근들어 우후죽순처럼 생겨난 많은 융자대행업소들은 정부가 무조건 구제해줄것처럼 광고하지만 사실은 누구나 융자재조정의 수혜자가 될 수 있는 것은 아니다. 또한 신청한다고 해서 모두 허가 받는게 아니어서 신청자격에 대해 먼저 확인할 필요가 있다.

(1) Primary Residence
융자 재조정을 받기 위해서는 우선적으로 현 주인이 거주하고 있는 주택이어야 한다. 투자용으로 구입한 주택은 연방몰기지 대책의 혜택을 받지는 못하나 렌더마다 다르기 때문에 직접 알아보는 것이 좋다. 해당된다고 해도 우선순위에서는 밀리게 된다.

(2) Hardship
융자금 납부가 힘들 정도로 경제적 빈곤 상태임을 입증해야 한다. 직장 해고, 소득 감소, 이혼, 가족내 환자발생 또는 사망, 직장 이동, 군입대 등을 예로 들 수 있으며 렌더에 따라서는 이런 하드쉽을 뒷받침할 수 있는 서류(이혼증서등)를 요구하기도 한다. 재정적 상황악화 원인을 설명함과 동시에 그럼에도 융자금 납부를 위해 최선 다했다는 증거도 필요하다.

(3) 연체 또는 차압위기에 처한 경우
주택소유주가 몇 달간 융자금 체납 후 결국 차압이나 파산에 이른다면 은행은 더 큰 손실을 입게 된다. 이를 피하기 위하여 은행은 적극적으로 협상에 임할 것이다.

(4) 집값대비 융자규모가 80% 이상 또는 네거티브 론일 경우

(5) 연체가 되지 않았을 경우
아직은 연체가 되지 않았으나 전반적인 경제사정상 체납이 불가피한 경우도 신청이 가능하다. 예전에는 체납이발생되지 않았으면 접수조차 받지 않는 은행들이 많았으나 정부의 구제안 발표 후 가이드라인이 점점 완화되고 있는 추세다.

위의 경우들에 해당된다면 적극적으로 융자재조정을 신청해 볼 수 있다. 그렇지 않더라도 홈오너가 직접 자신의 렌더를 컨텍하여 자신의 조건을 얘기하고 자격이 되는지 알아 보는 것도 하나의 좋은 방법니다.
하지만 소득이 좋아서 융자금 납부능력이 되거나 반대로 소득이 거의 없어서 기본생활조차도 힘든 상황이라면 해당이 되지 않는다.

이자율을 조정해서 납부금을 줄여주었을 때 그만큼은 갚을 수 있겠다는 평가를 받아야만 은행은 재조정에 시간을 투자하기 때문이다. 보통 홈오너들의 월소득의 31%까지로 페이먼트를 맞춰주는데 그 정도의 융자금 납부는 감당할 수 있다는 능력도 보여주는 것이 매우 중요한 관건이 된다.

은행마다 가이드라인과 요구조건이 다르고 케이스마다 다르기 때문에 융자재조정에 대한 모범답안은 없다. 그러나 내 집을 지키겠다는 의지와 용기가 있다면 이 어려운 경제에 꼭 한번쯤 시도해 볼만한 것임을 부정할 수 없다.