지난 2월 18일 버락 오바마 대통령이 차압위기에 놓인 주택 소유주들을 지원하기 위해 발표한 부동산 구제안 중 융자 재조정(Loan Modification)과 재융자(Refinance)의 자격조건 등에 관해 많은 한인들이 혼동하고 있다.

재융자는 융자자격을 갖춘 주택 소유주들이 낮아진 이자율로 다시 바꾸려 할 때 신청하는 것이고 융자 재조정은 수입이 줄거나, 기타 이유로 융자금액을 상환하지 못해 차압위기에 몰린 주택 소유주들이 신청한다는 점에서 차이가 있다. 캘리포니아주 부동산국 발행 융자 재조정 관련 인증서(No Objection Letter)를 한인회사로는 처음으로 발급받은 우리금융(대표 김영식) 스텔라 박 론 컨설턴트(Loan Consultant)로부터 융자 재조정에 관해 알아본다. <편집자 주>


◇ 본인이 직접 하는 융자 재조정

가장 많은 문의중의 하나가 어떻게 하면 융자 재조정에 들어갈수 있는지에 대한 질문이다. 많은 사람들이 전문업체에 맡겨야만 한다고 믿고 있지만 사실은 융자재조정은 재융자와는 달리 홈오너가 직접 할 수 있는 프로그램이다. 재융자는 에스크로비용이 필수적으로 들어가는 반면에 융자재조정은 본인이 직접 할 경우 비용이 전혀 들지 않는 장점도 있다.
홈오너가 직접 은행을 상대로 융자재조정을 할 경우 내 집을 지키겠다는 의지, 적극적으로 협상에 임할 용기, 약간의 세일즈맨쉽과 인내심 그리고 완벽한 서류준비가 필요하다. 다음은 융자재조정을 성공적으로 이끌기 위한 팁들이다.

(1) 먼저 해당 융자은행의 고객서비스로 전화를 해서 자신이 누구인지 밝히고 로스 미티게이션 부서(Loss Mitigation Department)나 콜렉션 부서(Collection Department)로 (렌더에 따라 명칭이 다름) 연결해달라고 부탁한다. 커스터머 서비스는 융자재조정을 직접적으로 도와주는 곳이 아니어서 이곳에서 시간을 오래 끌 필요가 없다. 또한 연결되기 전 로스 미티게이션 부서의 직통번호를 알아놓으면 다음번 전화시 여러 부서를 거치는 번거로움을 피할 수 있다.

(2) 해당부서와 연결이 되었을 경우 통화하는 상대방의 이름을 꼭 적어놓는다. 가능하면 풀네임과 포지션타이틀까지 받아놓는 것이 좋다. 너무 전투적으로 이야기하지 말고 친절하게 그러나 힘있게 물어본다. 종이 한장에 날짜와 시간, 전화번호, 상대의 이름, 그리고 대화내용을 통화시마다 기록해 놓으면 나중에 큰 도움이 된다.

(3) 본인이 처한 상황을 설명한다. 예를 들면 경제사정의 악화로 소득이 줄어 현재의 월소득으로는 몰기지 페이먼트를 감당하기가 어려워 융자재조정이 꼭 필요함을 설명한다. 이미 연체가 되었으면 연체된 이유와 융자재조정의 필요성을 얘기하면 된다. 만약 융자재조정을 받지 못하고 계속 연체하게 되면 주택차압의 위기를 당하게 됨을 설명하고 자신이 충분히 심각한 상황에 있고 즉각적인 조치가 필요함을 얘기해야 한다.

(4) 그쪽에서 몇가지 기본적인 질문을 할 것이다. 정직하게 답해야 한다. 재정형편에 대해 솔직해야 하며 경제적으로 상황임을 설명해야 한다. 대부분 은행들은 홈오너들의 재정형편을 뒷받침하는 서류들을 요구하기도 한다. 은행마다 조금씩 다르나 일반적으로 최근 2~6개월치의 월급명세서, 2달치의 은행스테이트먼트, 최근 2년간의 세금보고서등을 요구한다. 요구하는 서류들을 준비해서 보내주도록 한다.

(5) 만약 신청자의 상황이 융자재조정의 자격이 된다고 판단이 되면 은행쪽에서 Information Packet 과 한달 지출내용(자동차 페이먼트, 식비, 유틸리티, 가종 보험 등)을 기입하는 서류를 보내줄 것이다. 지출내용을 정직하게 그러나 신중하게 적어야 한다. 이 곳에 기입된 지출들과 월소득의 비율로 융자재조정의 성패가 좌우되기 때문이다.

(6) 융자재조정이 허가되면 은행에서 새로운 융자조건을 명시한 서류를 보내준다. 그곳에 서명해 다시 보내면 모든 과정이 끝나게 된다.

연체가 없는 홈오너들도 매달 오는 융자계약서를 자세히 읽어보면 이자율을 조정해준다는 문구가 조그맣게 적혀 있는 경우도 있다. 그럴 경우 적극적으로 협상하는 것도 좋은 방법이다.

말은 간단하나 은행과 협상을 진행하는 것은 쉬운 일이 아니다. 빠르면 한달 반에서 반년 이상까지 걸릴 수 있어 장시간 인내심을 요구할 뿐 아니라 언어장애, 문서준비방법과 협상의 요령 등 어느 정도의 전문적 식견과 경험이 필요하다. 따라서 자신이 없으면 다소 비용일 들더라도 전문가에게 의뢰하는 것도 방법이 된다. 업체 선정시 주의하 점은 100% 성공한다는 그럴듯한 문구를 내세워 돈을 먼저 받고 잠적하는 사기업체들이 많다는 점이다.

선불을 요구할 시에는 그 업체가 부동산국(DRE)에 등록되었는지 여부와 선불을 받아도 된다는 허락을 받았는지, 이자율 조정 실패시 환불문제, 서비스 등을 자세히 확인해야 한다. 홈오너가 직접 나서건 전문업자에게 의탁하건 재조정에 성공해 소중한 보금자리를 지킬 수 있기를 바라는 마음이다.