작년부터 시행중인 HAFA(Home Affordable Foreclosure Alternatives) 숏세일 프로그램이 올들어 점차 활성화 되고 있다. HAFA숏세일은 경제적으로 어려움에 처해 있는 홈오너들에게 숏세일을 통해 소유주택을 매매하게 하면서 일반 숏세일에 비해 주택 소유주에게 많은 혜택을 주는 숏세일 프로그램이다.

오늘은 HAFA숏세일중에 패니매숏세일에 대해 알아보자. 미국내 은행론은 정부가 론을 소유하고 있는 GSE(Government Sponsored Entity)론과 일반은행들이 론을 소유한 경우의 NON-GSE 로 크게 둘로 분리되게 된다.

GSE 론의 대부분은 패니매(Fannie Mae) 와 후레드멕(Freddie Mac)이 소유하고 하고 있다. 이 중 패니매는 전체GSE conventional 론($417,000미만) 중80%를 소유하고 있다. 소액 주택융자 5채중 4채가 패니매 소유인 것이다.

따라서HAFA 숏세일을 고려하고 있는 주택소유주들은 패니매 HAFA숏세일 규정을 잘 이해하고 있어야 한다. 자신의 론이 패니매의 소유인지를 알아보려면 http://www.fanniemae. com/loanlookup/ 로 가서 집주소를 넣으면 자신의 론이 패니매 소유인지를 확인 할 수 있다. 패니매 HAFA숏세일은 작년 2010년 8월부터 시행되어 2012년말에 끝나게 된다.

패니매 HAFA 숏세일은 일반 숏세일과 비교하여 아래와 같은 혜택이 주택소유주들에 돌아간다.

첫째. 숏세일시 발생하는 모든 융자 잔액(2차포함)을 탕감받게 된다.
요즈음 한인들이 가장 고민하는 2차융자 미상환금에 대한 손해배상청구(NO Deficiency Judgment)에 대해서도 자유스럽게 된다.

둘째. 패니매 HAFA 숏세일에 해당이 되면 주택소유주는 $3,000까지 이사비용을 보조 받게 된다.

셋째. 그동안 1차은행들이 2차은행에 숏세일 합의금으로 주던 최고 $3,000 의 금액이 패니매 HAFA 숏세일에서는 $6,000까지 줄 수 있게되어 주택소유주는 2차은행과의 빚정리가 더 쉬어지게 된다.

그러면 패니매 HAFA 숏세일은 어떤경우에 해당되는가? 주로 융자조정의 자격이 주어진 주택소유주들은 패니매 HAFA숏세일에도 일반적으로 해당될 수 있다. 하지만 아래의 경우는 패니매 HAFA 숏세일의 거절사유가 될 수 있다.

첫째 매달 주택상환금과 HOA를 합한 금액이 전체 인컴의 31%미만인 경우.

둘째. 주택소유주의 현금보유액이 현재 집페이먼트의 3배이상을 소유하고 있거나 $5,000 이상인 경우.

셋째. 현재 차압이 진행중인 경우. 차압이 진행중인 주택에 대해서 HAFA 숏세일이 거부될 수 있다. 따라서 차압(NOD, NOT)절차가 나오기 전에 패니매HAFA 숏세일의 진행을 시작하는것이 무엇보다도 중요하다.

넷째. 현재 집페이먼트를 내고 있다면 일단 페이먼트를 중지해야 패니매 HAFA숏세일에 해당되기가 훨씬 수월하다.

다섯째. 현재 집을 비워둔 상황이라면 주택오너가 100마일 밖으로 이사가거나 혹은 은행에 숏세일 승인나기전 90일안에 새로이 집을 구입한 적이 없어야 한다.

여섯째. 패니매HAFA프로그램에 승인이 되면 차압을 할 수 없게된다.
하지만 HAFA아직 승인되기전 이라면 숏세일 중이라도 차압이란 날 벼락을 맞을 수도 있다.

어느 숏세일과 마찬가지로 패니매 HAFA숏세일도 지켜야 하는 시간표가 있다. 이 시간표에 의해서 은행이 필요로 하는 서류를 제때에 맞추어 제출하는것이 무엇보다도 중요하다.

올해에도 많은 숏세일매물이 부동산 시장에 쏟아져 나올 전망이다. 매 번 느끼는 것이지만 현재 페이먼트가 밀렸거나 앞으로 페이먼트에 어려움이 예상되는 주택소유주들은 현재 정부나 은행에서 시행중인 여러가지 주택구제책을 잘 이해하여 자신의 처지에 가장 유리한 프로그램을 선택하는 현명함을 발휘해야 한다.


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표
(213)590-5533