주택가격이 상승하면서 홈 에퀴티 또는 라인 오브 크레딧을 이용하는 주택 소유주들이 늘고 있다.

주택가격이 상승하면서 한동안 잠잠했던 에퀴티 론이나 크레딧 라인이 다시 고개를 들고 있다. 하지만 아직은 일반인들이 수월하게 이용할 수 있는 수준은 아니다. 따라서 에퀴티를 이용하는데 조금은 신중해야 한다. 과거 주택경기가 붐을 타자 많은 사람들이 에퀴티를 뽑아 사용했다가 주택시장이 붕괴되면서 차압에 내몰렸다.

소비자 융자 정부 전문 웹사이트인 ‘HSH.com’의 케이스 검빈거 부사장은 “주택에 쌓여가는 에퀴티는 많은 사람들에게 은퇴자금과 같다”면서 “가능하면 보호하는 것이 이상적이다”고 말했다. 그는 “모기지 페이먼트로 에퀴티를 쌓아 가려면 상당히 오랜 시간이 걸리며 가격이 올라가서 에퀴티가 쌓인다고 해도 주택가격이 폭락하면 일순간에 사라진다는 사실을 알아야 한다”고 덧붙였다.

모기지 업계 소식지인 ‘인사이드 모기지 파이낸스’에 따르면 지난 2013년 첫 9개월 동안 에퀴티 융자와 크레딧 라인 개설을 포함한 신규주택 에퀴티 융자는 전년 동기 대비 30.8% 증가했다. 그러나 2001~2007년 수준에는 크게 미치지 못하고 있다고 IMF의 가이 세칼라 발행인은 밝혔다.

사실 부동산 가치는 분명 올라가고 있는 추세다. 따라서 에퀴티 역시 많아지고 있다. 하지만 홈 에퀴티를 뽑아 쓰는 것은 결코 좋은 아이디어가 될 수 없다.

세칼라 발행인은 2013년 신규주택에 퀴티 융자가 600억달러에 육박해 2009년 이후 가장 많았지만 2006년 6,300억달러에 비하면 크게 뒤쳐진 수치다.

또 홈 에퀴티를 이용한 라인 오브 크레딧 개설도 2013년 16%가 늘어났으며 2014년에는 5~10%가 더 증가할 것이라고 ‘에퀴팩스 무디스 분석’이 밝혔다.

‘무디스 분석’의 마스터파 아케이 경제학자는 “주택 에퀴티 라인 오브 크레딧이 주택시장 반등으로 인해 늘어나는 것은 사실이지만 2006~2007년 때처럼 많지는 않다”면서 “주택시장 회복이 아직은 미약한 수준으로 1,000만명 이상이 아직도 물속에 잠겨 있는 깡통주택 소유주”라고 말했다.

또 은행들 역시 아직은 에퀴티 융자에 적극적이지 않다. 세칼라 발행인은 많은 은행들이 주택가치 대비 융자금액의 비율을 80%로 제한하고 있어 자동적으로 융자가 규제되고 있다고 말했다.

주택에서 에퀴티를 뽑아 쓰려면 다음과 같은 점을 먼저 생각해야 한다.


▲에퀴티를 어디에 쓸 것인가.

주택에서 에퀴티를 뽑는다면 주택 개량이나 리모델링에 사용하는 것이 가장 좋다고 전문가들이 말했다. 주택 개량이나 리모델링은 주택가치 상승효과로 이어지기 때문이다. 투자만큼 이익들이 발생한다.

스몰 비즈니스 소유주들은 주택에서 에퀴티를 뽑아 운영자금으로 사용하기도 한다. 또 일부는 부채를 한꺼번에 갚아버리는데 사용하기도 한다. 그러나 돈을 뽑아 빚을 갚아 버린 후 또다시 샤핑을 하거나 지출을 늘려간다면 오히려 부채만 늘리는 꼴이 되기 때문에 신중을 기하는 것이 좋다.

사실 홈 에퀴티 융자 이자율은 보통 크레딧 카드 이자율보다 낮다. 부채 탕감에 에퀴티를 쓰는 것도 좋은 방법이지만 부채를 갚은 후 절대 소비를 늘려가면 안 된다는 지적이다. 주택 에퀴티 융자금에 대한 이자지출은 세금공제 혜택을 받을 수 있다.

일부 주택 소유주들은 자녀들의 대학 교육비를 위해 에퀴티를 사용하고 있다. 그러나 국가재정교육기금의 펄 골든 대변인은 우선 정부 재정보조나 일하며 학교에 다니는 웍스터디, 지역 장학금 신청 등의 또 다른 방법을 찾아보는 것이 좋다고 밝혔다.

반면 자동차 구입과 같은 지출을 위해 에퀴티 융자를 신청하는 것은 좋지 않다고 전문가들은 경고했다. 적지 않은 사람들이 휴가비 마련을 위해 홈 에퀴티 융자를 쓰려고 하지만 이 또한 바람직하지 않다.

웰스파고 자문회사인 ‘쿠키 파이낸셜 그룹’의 브라이언 쿠키 투자 관리이사장은 고객들이 휴가경비 마련 수단으로 에퀴티 론을 신청하면 적극 말리고 있다고 전했다.


▲융자? 크레딧 라인?

어느 쪽이 더 유리할까. 부채를 한꺼번에 갚아 버리려고 한다면 홈 에퀴티 융자가 더 유리하다.

집을 직접 고쳐가며 리모델링 한다면 에퀴티 라인 오브 크레딧을 사용하는 것이 좋다. 필요할 때 사용하고 그에 따른 이자를 내면 되기 때문이다.

또 많은 경우 주택 에퀴티 융자는 고정 이자율이고 라인 오브 크레딧은 일반적으로 우대금리에 근거를 둔 변동이자다. 따라서 어떤 것이 유리할지 상황에 따라 판단해야 한다.


▲이자율과 기간을 고려한다.

융자가 변동이자라고 가정해 보자. 이럴 경우 지금은 이자율이 낮지만 결국 올라가게 된다. 이자율이 크게 뛰어오를 수도 있다.

전문가들은 “이자율이 매번 달라진다. 우대금리는 1년에도 7차례 이상 올라갈 수 있다”고 경고했다. 또 일찍 융자를 갚을 때 적용될 수 있는 프리페이먼트 벌금과 같은 조항이 있는지도 확인해야 한다.

골든 대변인은 부채를 한꺼번에 갚기 위해 사용하는 경우 특히 할부 상환 스케줄에 대해서도 잘 알아두는 것이 좋다고 조언했다. 현재는 낮은 이자율로 월 페이먼트를 낮출 수 있지만 20년 장기간 빌린다면 현재 부채를 10년에 걸쳐 상환하는 것이 더 유리할 수 있다는 것이다.


<김정섭 기자>