요즘 15년 고정모기지로 재융자를 하는 것에 대한 문의를 많이 받는다.

이자율을 낮춤으로써 전체적인 금융비용(이자비용)을 줄이려는 의도로 사람에 따라서 아주 좋은 생각이라고 볼 수 있다.

15년 고정과 30년 고정의 모기지의 이자율은 보통 0.625~0.75% 정도 차이가 난다. 그리고 상환기간이 절반으로 줄어들기 때문에 모기지 기간 전체의 이자비용은 엄청나게 줄어든다.

예를 들어 40만달러를 30년 고정 4%로 융자받아 30년 동안 지불하는 이자금액 총계는 28만7,478달러이다. 반면에 40만달러를 15년 고정 3.375%로 융자받아 15년 동안 지불하는 이자금액 총계는 11만307달러밖에 되지 않는다.

따라서 할 수만 있다면 15년 고정으로 재융자를 하는 것이 좋겠지만 동시에 많은 단점을 가지고 있다. 남들이 한다고 덩달아 하거나 비용이 많이 절약 된다고 무조건 했다가는 나중에 낭패를 볼 수 있으므로 주의해야 한다.

첫째, 월 페이먼트가 많이 늘어난다. 위의 예에서 30년 고정이 월 페이먼트는 1,909달러인데 반하여 15년 고정은 2,835달러로 50% 이상이 늘어나게 된다.

고정금리는 월 페이먼트가 한번 정해지면 무조건 그 만큼 매월 납부해야 하기 때문에 미래에 재정상태가 나빠질 경우에는 높은 페이먼트가 부담이 될 수도 있다.

비즈니스가 않좋아 지거나 실직을 하게 될 경우 월 페이먼트가 낮은 다른 융자상품으로 재융자를 하고 싶어도 잘 안 되는 경우가 많다. 왜냐하면 수입이 없거나 낮아졌기 때문이다.

따라서 이 경우에는 집에 에퀴티가 많이 있음에도 불구하고 15년 고정의 높은 월 페이먼트를 감당 못해 집을 팔아야하는 경우가 발생할 수 있다.

반대의 경우도 살펴보자. 비즈니스가 잘 되거나 수입이 늘어나 쌓인 자금을 이용해 투자용 주택을 구입하려고 할 경우에도 늘어난 월 페이먼트는 부채비율을 높여 융자승인을 받기 힘들수가 있다. 혹은 더 좋은 집으로 옮겨야 하는 경우에도 15년 고정의 높은 페이먼트는 걸림돌이 될 수도 있다.

왜냐하면 현재 집을 먼저 팔고 새로운 집으로 이사갈 수 있으면 더 이상 좋을 수가 없겠지만 현실적으로 많은 사람들이 먼저 맘에 드는 집이 나오면 사고, 살던 집은 천천히 제값을 받아 팔려고 하는 경우가 대부분이다.

이 때 역시 기존집의 높은 페이먼트는 새로 구입하려는 집의 융자승인의 방해요소가 될 수가 있다. 15년 고정으로 페이먼트를 많이 하게 되면 에퀴티가 쌓이는 속도도 늘어난다.

월 페이먼트의 대부분이 융자원금을 갚는데 쓰이기 때문이다. 하지만 쌓이는 에퀴티는 주택소유주에게 아무런 혜택도 주지 않는다.

따라서 나날이 번창하는 비즈니스를 소유한 사람들이나 금융시장이나 주택시장에서의 투자수입에 자신이 있는 사람들에게는 15년 고정 모기지는 적합한 상품이라고 볼 수 없다.

15년 고정 모기지는 금융비용을 줄이는 소극적인 재테크이지 에퀴티나 현금흐름을 활용하여 부동산이나 기타 금융자산에 투자해 재산을 증식하는 적극적인 투자방법은 아니다.

일부는 은퇴 후를 겨냥해 모기지 없는 주택을 소유하기 위해 15년 고정으로 바꾸기를 원하기도 한다. 이는 틀린 생각은 아니지만 모든 사람들에 맞는 것은 아니다.

은퇴 후에도 많은 사람들은 수입이 있고 이에 대해 세금을 납부해야 한다. 부양가족이 따로 없는 은퇴자들에게 모기지 이자는 유일한 세금혜택의 수단이 될 수도 있다.

또한 자녀들의 주택구입과 재정을 도와주려는 노부모님들은 오히려 에퀴티를 뽑기를 원하기도 한다. 그런데 문제는 은퇴 후 일반적으로 수입이 많이 줄어들기 때문에 새로 현금인출 융자를 받는 것이 쉽지 않은 경우가 많다는 것이다.

집을 담보로 돈을 빌리는 행위를 아주 쉽게 생각하는 한인들을 많이 본다. 그러나 10만달러도 자격요건이 미달되면 빌려주지 않는다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>