주택융자 대출기준이 까다로워질수록 더 융자받기가 힘든 사람들이 자영업자들이다. 특히 소득보고를 충실히 하지 못한 소규모 자영업자들이 더욱 그러하다. 절대다수가 중소규모의 자영업에 종사하는 한인들이 좋은 조건의 주택융자를 받기힘든 이유도 이 때문이다.

낮은 이자율의 혜택을 보고자 재융자를 시도해도 충분하지 못한 세금보고 때문에 융자승인을 받지 못하는 경우가 허다하다. 은행이 자영업자들에게 심사기준을 더 까다롭게 적용하는 이유는 자명하다.

주택융자에서 수입은 안정성, 지속성, 검증 가능성을 기준으로 판단하는데, 자영업자는 봉급생활자에 비하여 일반적으로 이 세 가지의 모든 면에서 더 위험도가 높다고 여겨지기 때문이다. 상황이 이러하다 보니 많은 자영업자들이 주택구입이나 재융자를 시도조차 해보지 않는 경우가 많은 것 같다.

렌더는 자영업자의 수입을 보통 2년치 세금보고서를 기준으로 결정한다.

수입이 늘어난 경우에는 2년치 수입을 평균을 내지만 수입이 줄어든 경우에는 줄어든 해의 수입만을 가지고 융자승인 여부를 결정한다. 따라서 주택구입을 앞두거나 재융자를 계획하는 자영업자들은 당해년도 세금보고를 하기 전에 미리 융자담당자를 접촉하여 자신이 계획하는 융자규모와 수입규모를 파악한 후 소득보고를 하는 것이 좋다.

DTI(Debt to Income Ratio, 부채비율)가 심사기준에 비하여 약간만 초과하여도 승인을 꺼리는 요즘 같은 때에는 약간의 소득수준 차이도 융자에 영향을 줄 수가 있기 때문에 소득보고 전에 자격요건을 검토해보는 것이 현명하다.

S-corp 혹은 C-Corp 등 회사를 소유한 경우에는 회사로부터 발생된 수입을 계산하는 방법으로 현금흐름방법을 사용하는 렌더가 많기 때문에 이점 특별히 주의 해야한다.

현금흐름 계산방법은 전통적으로 인정해주는 감가상각이나 비즈니스 구입시 지불한 프리미엄에 대한 상각(Amortization) 공제분을 수입으로 다시 계산에 넣어주지 않는다.

또한 비즈니스의 수입이 아무리 많아도 이득을 주주가 배당의 형태로 가지고 오지 않은 경우에는 수입으로 인정해주지 않는다. 또한 주주와 회사간의 돈을 빌려주고 빌리는 행위도 수입에 플러스 혹은 마이너스로 계산되므로 이 또한 조심해야한다. 이러한 다소 복잡한 수입계산 방법은 일반인은 물론 대부분의 융자담당자들도 이해하지 못하는 경우가 허다하다.

현업에서 일을 하다보면 회사의 순수입이 많아 당연히 융자승인이 날줄알고 있었던 손님들이 에스크로 종료를 며칠 남겨두지 않는 채 융자승인이 나지 않았다고 연락을 해오는 경우를 보는데, 이는 보통 융자담당자가 손님의 수입계산을 정확히 하지 못한 채 융자를 시작한 경우가 대부분이다.

회사의 규모도 크고, 순수입도 많아 융자가 거절될 줄은 꿈에도 상상하지 못한 채 있다가 막판에 이런 날벼락을 맞게된 손님으로서는 황당할 수밖에 없는 일이다. 주택구입이나 융자를 생각하는 자영업자는 융자계획 수개월 전부터 융자담당자를 찾아 조언을 구하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 특히 융자담당자는 경험이 많을 뿐만아니라 제무제표를 볼줄 아는 능력이 있어야한다.

현금흐름 수입계산 방법은 손익계산서뿐만 아니라 대차대조표의 변동까지도 손님의 수입계산에 영향을 주기 때문이다.

가장 쉬운 예로 자동차나 신용카드 페이먼트를 개인이 아닌 비즈니스에서 할 경우 이를 개인의 부채에서 제외시켜 주기 때문에 융자승인에 결정적인 도움을 받을 수 있다.

하지만 이 역시 12개월 치의 기록이 있어야 하므로 미리 준비해야 한다.

따라서 다시 한번 강조하지만 주택구입이나 융자를 계획하는 자영업자는 회사의 순수입 규모가 크던 작던 상관없이 반드시 수개월 전에 혹은 세금보고 전에, 재무제표를 볼줄알고 현금흐름 수입계산방법을 이해하는 융자담당자를 찾아 회사세금보고서를 검토를 부탁하고 조언을 받는 것이 현명하다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>