세금보고 시즌이다.

W-2를 받는 직장인들이야 별 어려움이 없지만 자영업에 종사하거나 커미션 수입이 있는 사람들은 신경써서 세금보고를 준비해야 할 때가 됐다.

특히 올해 집을 사거나 융자를 받을 계획이 있는 자영업자들은 더 신경을 써야한다. 왜냐하면 대부분의 렌더들은 자영업자들에게 더 엄격한 융자 심사기준을 적용하기 때문이다. 주택융자에서 수입은 안정성, 지속성, 검증 가능성을 기준으로 판단하는데 자영업자는 봉급생활자에 비하여 일반적으로 이 세 가지의 모든 면에서 위험도가 더 높다고 여겨진다.

예를 한번 들어보자. W-2 수입자의 경우 최근에 진급을 통해서 월급이 늘어났다면 대부분의 렌더들은 늘어난 수입을 인정해주고 이를 기준으고 DTI(Debt to Income Ratio, 부채비율)를 계산한다.

반면 자영업자의 경우 대부분 렌더들은 최근해의 수입이 전년대비 늘어난 경우에는 2년치 수입을 평균해서 사용하고, 줄어든 경우 줄어든 해의 수입만을 가지고 융자승인 여부를 결정한다.

그러면 여기서 자영업자들의 수입이란 어떠한 수입을 말하는가?

렌더가 심사기준으로 사용하는 자영업자의 수입을 계산하는 것 조차도 만만치가 않다. 개인회사 (Sole Proprietorship) 의 경우는 큰 어려움이 없지만 S-corp 나 C-corp를 소유한 경우에는 회사로부터 발생된 수입을 계산하는 방법으로 현금흐름 수입계산 방법을 사용하는 렌더가 많은데, 그 계산 방법이 다소 까다롭다. 예를 들어 현금흐름 방법은 전통적으로 인정해주는 감가상각이나 비즈니스 구입시 지불한 프리미엄에 대한 상각(Amortization) 공제분을 수입으로 다시 계산에 넣어주지 않는 특징이 있다.

또한 비즈니스의 수입이 아무리 많아도 그 이득을 주주가 배당의 형태로 가지고 오지 않은 경우에는 주주의 수입으로 인정해주지 않는다.

다시 말해서 회사로 부터의 K-1 수입이 수십만달러가 있어도 그 금액이 배당으로 지불되지 않으면 개인의 수입으로 인정해주지 않는다는 말이다. 그리고 주주와 회사간에 돈을 빌려주고 빌리는 행위도 수입에 플러스 혹은 마이너스로 계산되므로 이 또한 조심해야한다. 이러한 다소 복잡한 수입계산 방법은 일반인은 물론 대부분의 융자담당자들도 이해하지 못하는 경우가 허다하다.

회사의 재무제표 상의 조그마한 차이로 융자는 승인과 거부가 뒤바뀔 수가 있다. 예를 들어 회사가 주주로부터 2년 연속 융자를 받았을 경우 그래서 그 내용이 대차대조표 상에 나타났을 경우 그 주주, 즉 손님의 융자승인에 영향을 줄 수 있다는 것이다. 회사나 개인의 순수입에 영향을 주지는 않지만 융자를 받을 때는 영향을 줄 수 있는 부분이 있다는 것이다.

이렇게 회사를 소유한 자영업자의 수입계산은 다소 까다롭기 때문에 주택구입이나 융자 계획이 있는 사람들은 융자담당자를 선택할 때 주의할 필요가 있다.

경험이 많을 뿐만 아니라 재무제표를 볼줄 알고 현금흐름 수입계산 방법을 아는 담당자를 선택해야 나중에 낭패를 면한다.

현업에서 일을 하다보면 회사의 순수입이 많아 당연히 융자승인이 날줄알고 있던 손님이 에스크로 종료 며칠 전에 융자승인을 못 받았다고 급히 연락해오는 경우를 종종 보는데, 이는 보통 융자담당자가 손님의 융자자격 수입계산을 정확히 하지 못한 채 융자를 시작한 경우가 대부분이다.

회사의 규모도 크고, 순수입도 많아 융자가 거절될 줄은 꿈에도 상상하지 못한 채 있다가 막판에 이런 날벼락을 맞게 된 손님으로서는 황당할 수밖에 없는 일이다.

자영업자중에서도 특히 융자금액이 큰 점보융자를 받아야 하는 사람들은 세금보고와 융자신청에서 더 조심할 필요가 있다. 점보융자의 자영업자 수입계산 방법은 컨포밍 융자의 그것과 다른 경우가 많고 더 까다롭기 때문이다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>