지난주 점보융자에 대한 글이 나간 후 많은 손님들로부터 이 융자에 대한 더 자세한 설명을 부탁하는 문의를 받았다.

아직도 많은 사람들 그리고 부동산 에이전트들 조차도 점보융자에 대해서 정확히 알지 못하고 있다는 것을 느낄 수 있었다. 점보융자는 우리 한인들에게 아주 중요한 융자이다. 왜냐하면 한인들이 선호하는 지역의 대부분의 집값과 융자규모가 점보융자에 해당하고 점보융자의 이자율이 컨포밍 융자의 이자율보다 훨씬 낮다는 두 가지 사실 때문이다.

이렇게 중요한 점보융자에 대하여 사람들이 잘못 알고 있는 부분들이 어떠한 것이 있는지를 살펴봄으로써, 한인들이 집을 사고 융자를 받을 때 조금이나마 도움이 되고자 한다.

우선 점보융자에 관한 가장 많은 오류가 융자규모인 것 같다.

점보융자라는 말자체가 상징하듯 융자규모가 아주 큰 것만을 점보융자라고 생각할 수 있겠으나 사실은 그렇지 않다. 점보융자의 원래 용어는 넌컨포밍(Non-conforming) 융자이다.

넌컨포밍 융자란 컨포밍융자가 아닌 융자를 말한다. 컨포밍 융자란 융자가 패니메와 프레디맥의 심사기준에 부합하여 이 기관에서 구입하는 융자를 말한다. 따라서 점보융자란 패니메나 프레디맥에서 구입해 주지 않는 융자로 은행자신이 보유하거나 월스트릿에서 직접 팔아야하는 융자이다.

그런데 여기서 컨포밍 융자의 규모는 두 가지로 나눈다. 하나는 45만3,000달러까지이고, 또 하나는 68만달러까지이다. 후자를 특히 컨포밍 하이밸런스라고 부른다. 이러한 구분 때문에 아주 많은 사람들이 점보융자 의 규모를 68만달러 이상이라고 생각하는 것 같다.

그러나 이는 옳지 않다. 왜냐하면 융자규모가 68만달러 이하가 되더라도 점보융자로 융자를 해주는 렌더가 있기 때문이다. 즉 융자규모가 45만3,000달러에서 68만달러 사이에 해당할 경우에는 컨포밍 하이밸런스나 점보융자 둘 중에서 손님에게 유리한 것으로 융자를 해주는 렌더가 좋은 렌더라고 볼 수 있다.

왜냐하면 다시 강조하지만 점보융자의 이자율이 컨포밍 하이밸런스보다는 말할 필요도 없고 컨포밍 융자보다도 더 낮기 때문이다. 따라서 융자규모가 45만3,000달러에서 68만달러사이에 해당할경우에는 점보융자로 융자를 받는 것이 절대적으로 유리하다. 이자율 차이가 적어도 0.375%이상 난다.

물론 융자규모가 45만3,000달러 이하일 경우에는 점보융자로 융자를 받을 수가 없다. 45만3,000달러 이하의 컨포밍융자의 이자율은 어느 렌더를 통해서 융자를 받던 이자율 차이는 별로 나지않는다.

그러나 융자규모가 45만3,000달러 이상일 때에는 렌더에 따라서 이자율과 월 페이먼트의 차이가 많이 날수 있으므로 여러 렌더에 문의하는 것이 현명하다.

다음으로 점보융자에 대한 오해는 융자금액이 크니까 심사기준이 더 까다로울 것이라고 생각하는 것 같다. 하지만, 점보융자라고 해서 모든 심사기준이 다 까다로운 것은 아니다.

점보융자가 요구하는 특별히 까다로운 심사기준은 있다. 예를 들어 집을 살 때 다운페이먼트와 에스크로 비용이외에 1년치 정도 페이먼트에 해당하는 잉여자금을 요구한다거나, 투자용 주택을 구입할 때 렌트놓은 경험이 2년이 안되면 렌트수입을 인정해 주지 않는다거나등 몇가지 까다로운 조항이 있다.

하지만 점보융자는 정부에이전시에 팔리지 않으므로 렌더가 예외로 인정해주는 융자가 더 많이 가능하며 이는 점보융자의 큰 장점이다. 까다로운 콘도에 대한 융자가 대표적인 예이다. 따라서 점보융자의 심사기준이 항상 더 까다로운 것은 아니고 경우에 따라서 점보융자가 더 쉬운 경우도 있고 혹은 컨포밍 융자가 더 쉬운 경우도 있다.

따라서 한 렌더나 은행에서 융자를 거절당한 손님은 바로 포기하지 말고 다른 렌더나 은행에 문의를 하는 것이 현명하다. 큰 은행의 경우에는 융자노트를 자신의 자산에 유지하면서까지 한가지는 부족하더라도 다른 조건들이 좋은 손님에게 심사기준의 유연성을 발휘하여 융자승인을 해 줄 수도 있기 때문이다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>