‘모기지 보험’이란 일반(Conventional) 융자의 경우 다운페이먼트를 20% 미만으로 할 경우 렌더가 자신을 보호하기 위하여 융자신청인에게 들도록 요구하는 보험을 말한다.

이를 보통 PMI(Private Mortgage Insurance)라고 부른다.

정부융자의 하나인 FHA 융자의 경우는 다운페이먼트 금액에 상관없이 모기지 보험을 들어야 한다. FHA 융자에서는 이를 MIP(Mortgage Insurance Premium)라고 한다.

FHA융자의 MIP에는 융자를 받을 당시에 내야하는 Upfront MIP와 매년 계산하여 월별로 분할해서 내는 Annual MIP가 있다. 하지만 일반융자의 PMI는 대부분의 경우 Annual PMI만 요구한다.

PMI는 기본적으로 손님이 모기지 페이먼트를 내지 못할 경우에 대비하여 렌더가 자신을 보호하기 위하여 요구하는 것이지만, 손님의 입장에서는 PMI가 존재하기 때문에 적은 다운페이먼트로도 융자를 받을 수 있게 되었다고 생각할 수 있다.

어째든 PMI는 손님에게 부담이 되는 것을 사실이다. 일반융자의 경우 PMI는 크게 두가지 종류가 있다. LPMI(Lender Paid PMI)와 BPMI(Borrwer Paid PMI)가 그것이다.

LPMI는 보통 손님의 입장에서 월페이먼트는 적게 나오지만 이자율자체는 BPMI 보다 높다. 왜냐하면 렌더가 모기지 보험을 부담하는 대신 이자율을 높게 책정하기 때문이다.

보험비용이 이자율에 포함된 셈인데, 재융자를 하거나 중간에 융자금을 모두 상환하지 않는 한 융자가 끝날 때까지 지속된다.

BPMI를 선택하면 초기에는 모기지 페이먼트와 모기지 보험료를 합한 금액이 LPMI 보다 많을 수 있다. 하지만 시간이 흘러 에퀴티가 쌓이면 PMI를 없애줄 것을 요구할 수가 있다.

숫자를 통해서 예를 들어보다. 어떤 사람이 50만달러짜리 집을 구입하기 위해 10%, 즉 5만달러를 다운하고 90%, 즉 45만달러를 융자를 신청할 경우 렌더는 30년 고정이자율로 다음과 같은 두 가지의 PMI와 이자율을 제시할 수 있다.

첫 번째로 5% 모기지 이자율에 월 페이먼트는 2,415.70달러가 되며 PMI는 따로 내지 않아도 된다고 한다. 왜냐하면 LPMI로 이자율에 이미 반영이 되어있기 때문이다.

둘째로 4.75%의 이자율에 월 모기지 페이먼트 2,347.42달러와 더불어 월 87달러 정도의 PMI를 합해 총 2,433.67달러를 제시할 수 있다. BPMI 의 경우이다.

둘 중 어떤 것이 유리할까? 집을 오래 보유하지 않을 계획이거나 다운을 아주 적게할 경우에는 LPMI가 유리할 수 있다. 반대로 집을 오래 보유할 계획이거나, 현재 받는 이자율이 낮을 경우, 그리고 다운을 상대적으로 많이 즉 15% 이상 할 경우에는 BPMI가 당연히 유리해진다. 일단 PMI을 통해서 융자를 받으면 어떻게 없앨 수 있는가?

첫번째로 렌더는 융자밸런스가 최초 융자금의 78%이하로 떨어지면 무조건 없애주어야 한다. 이는 융자페이먼트를 함에 따라 밸런스가 줄어든 것인데, 이렇게 되려면 10년 가까이 걸리기 때문에 이를 기대하는 것은 무리가 있다. 두 번째의 방법이 보다 현실적인데 집에 에퀴티가 20%쌓이면 렌더에게 없애줄 것을 요구할 수 있다.

이는 월 페이먼트를 통해 융자밸런스가 줄어든 것과 더불어 집값이 오른 것을 동시에 감안한 것이다 이 경우 렌더는 손님에게 보통 감정서를 요구한다. 융자밸런스가 감정가의 80% (경우에 따라서 그 이하로) 이하로 떨어지면 PMI를 없애줄 것을 요구할 수가 있다.

세번째로 만약에 이자율이 높은 경우에는 재융자를 통해서 없앨수 있다. 물론 이때도 집값이 충분히 올라서 새로운 융자금의 LTV(Loan to Value)가 80% 이하가 되어야 한다. 그리고 FHA 융자의 MIP는 재융자를 통해서만 없앨 수 있다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>