문:맘에 드는 집을 찾아서 오퍼를 넣으려고 하는데 부동산 에이전트가 사전융자 승인서를 받아오라고 합니다. 사전융자승인서란 무엇이고 어떻게 받을 수 있는지요?

답: 사전 융자승인서(pre-approval letter)란 렌더가 주택구입 예정자의 수입, 신용과 채무상태, 은행잔고 등을 근거로 특정한 금액까지 융자가 가능하다고 발행해 주는 서류입니다. 융자 심사기준이 반영된 컴퓨터 시스템과 융자담당자가 손님의 자격요건과 심사기준을 비교 검토한후 발행하는 서류입니다.

이때 심사기준의 중요한 내용들은 다 검토되기 때문에 사전 융자승인서를 받은 손님들은 대부분 최종 융자승인을 받는데 큰 문제가 없다고 보면 됩니다. 하지만 사전융자 승인서를 받았다고 최종 융자승인이 보장되는 것은 아닙니다. 융자담당자가 수입계산을 잘못했거나, 중요한 심사기준의 적용을 놓쳤다거나, 나중에 심사기준이 바뀌었다거나, 주택감정이나 타이틀에 문제가 생겼거나, 추후 검증과정에서 문제가 생길경우에는 최종 융자승인을 못 받을 수도 있습니다. 따라서 사전융자 승인서는 경험과 심사기준에 대한 지식이 많은 융자담당자를 통해서 받는 것이 중요합니다.

융자담당자는 손님의 복잡한 세금보고서를 읽고 심사기준에 맞는 정확한 수입을 계산해 낼 수 있는 능력이 있어야 합니다. 특히 최근 들어서는 렌더와 2차시장에서 자영업자들의 수입을 계산하는 방법을 더욱 강화했기 때문에 세금보고서가 조금만 복잡해지거나 투자용 주택이 몇 개만 있어도 정확한 수입을 계산해내지 못하는 융자담당자도 많이 볼 수 있습니다.

유능한 융자담당자를 잘 선택하는 일과 더불어 또 하나 중요한 점은 일찍 융자담당자를 찾아서 사전융자승인을 받으라는 것입니다. 아무리 좋은 집을 찾아도 융자를 받지 못하면 헛일입니다. 아주 많은 사람들이 자신은 융자 받는데 아무런 문제가 없다고 장담하며 사전융자심사를 거치지 않은 채 집을 먼저 보러 다니는 것을 보았습니다.

그리고 오퍼를 넣기 직전에야 융자담당자를 찾아 사전융자승인서를 요청하는 경우가 많은데, 이때 자신의 생각과 달리 자격요건에 맞지 않아 사전융자승인서를 발급받지 못할 경우에는 맘에 드는 집에 오퍼도 못 넣어 보지 못하고 포기해야 할 수도 있습니다. 렌더가 바라보는 손님의 자격요건은 손님이 생각하는 것과는 많이 다를 수 있습니다. 손님이 예상치 못한 신용보고서상의 문제점이나 은행잔고증명서에 나타난 자금출처의 문제등은 단시간에 해결되지 않습니다.

따라서 주택구입을 계획하는 사람들은 집을 보러 다니기 수개월 전에 미리 은행의 주택융자담당자를 찾아 자격요건을 검토하는 것이 현명합니다. 사전 융자승인서를 발급받기 위해서 손님은 렌더에게 자신의 소셜넘버를 포함한 개인정보, 직업정보, 연소득, 은행잔고, 예상 구입가격, 예상 다운페이먼트정도 등의 내용을 제공해야 합니다. 또한 세금보고서, W-2, 월급명세서. 은행 잔고증명서등도 함께 제출해야 합니다.

그래야 융자담당자가 신용보고서도 뽑고, 수입도 계산하고, 은행잔고도 확인할 수 있습니다. 사전융자승인서 발행을 위해서는 신용보고서를 뽑기 때문에, 손님은 아무 렌더나 여기저기 신청하는 것은 옳지 않습니다. 나중에 실제로 융자를 신청할 렌더에게 요청하는 것이 좋습니다. 사전 융자승인서를 발급 받기 위한 비용은 일반적으로 따로 들지 않지만 요구하는 은행도 있습니다.

발급 받는데 소요시간은 렌더가 요구하는 서류를 모두제출하고 자격요건에 문제가 없는 한 신청당일에 발행 받을 수 있습니다. 한번 발행된 사전융자승인서는 보통 3개월 정도 유효하지만 오퍼를 넣을 때 마다 가격이 달라질 수 있으므로 숫자를 바꿔서 다시 발행 받아야합니다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>