최근 모기지 금리가 낮게 유지되면서 재융자 문의는 부쩍 늘어났고 융자신청도 많이 늘어났다.

이 때문에 각종 렌더들의 파이프라인은 융자파일로 꽉 차서 평소 같으면 3-4주면 끝날 융자진행이 두 달이상 늦어지는 경우도 다반사가 되었다.

이렇게 융자진행이 늦어질수록 융자신청할 때 서류를 꼼꼼하고 정확하게 준비하는 것이 좋다. 특히 요즘은 펜데믹으로 인하여 비즈니스를 지속적으로 하고 있는지를 보기 위해 비즈니스 구좌 스테이트먼트를 요구하는 경우가 많으므로, 이를 인터넷에서 자유롭게 뽑을 수 있도록 알아두는 것도 시간을 세이브할 수 있는 좋은 방법이다.

이러한 낮은 금리가 얼마나 더 유지될지는 아무도 모르는 일이지만 높은 금리를 보유하고 있는 사람들에게는 월페이먼트를 낮출 수 있는 절호의 기회임에는 분명하다.

융자금액이나 만기에 따라 다를 수 있지만 3% 중후반 이상의 이자율을 가지고 있는 사람들은 융자담당자를 찾아서 상담을 받아볼 필요가 있다. 이자율이 0.5-1%만 차이가 나도 큰 금액을 세이브할수 있는 경우가 많기 때문이다.

어떤 사람들은 이자율이 적어도 1~1.5%는 차이가 나야 재융자 이익을 얻을 수 있다고 하는데 반드시 그렇지는 않다. 융자금액이 클 경우에는 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수 있기 때문이다. 예를 들어 75만 달러의 융자금액을 가지고 있는 사람은 이자율을 0.5%만 낮춰도 년 3,700달러이상의 이자금액을 세이브 할 수 있다.

반대로 융자금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우가 많으므로 주의할 필요가 있다. 그런데 이렇게 재융자를 통해서 금융(이자) 비용을 줄이기를 원할 경우 재융자의 실익이 있는지를 정확히 따져 볼 줄 알아야 한다.

재융자를 하면 기간이 다시 30년으로 늘어나게 된다. 하지만 페이먼트를 할 때 원금을 더 갚으면 기간은 줄어든다. 재융자를 한 후 매월 페이먼트를 얼마를 더 내야 현재 남은 기간과 같아지는지를 계산한 후 그 금액과 재융자하기 전 현재의 월페이먼트를 비교해보면 재융자의 실익이 얼마나 되는지를 금방 알 수가 있다.

이때 재융자에 들어가는 실제비용을 융자 원금에 올려서 페이먼트를 계산하는 것이 좋다. 본인이 하기 힘들면 융자 담당에게 요구하면 된다.

그리고 요즘은 펜데믹전과는 달리 재융자를 할 때 돈을 조금 갚아 원금을 낮추면 이자율이 많이 낮아지는 경우가 많다. 현재 융자 밸런스가 80만달러인 사람은 융자금액을 76만5,000달러 이하로 낮춰서 받을 경우 이자율이 많이 내려간다. 이는 점보 융자의 이자율이 펜데믹 전과는 달리 많이 올라갔고, 컨포밍 융자(510,000달러까지) 및 컨포밍 하이밸런스 (765,000달러까지) 융자의 이자율이 상대적으로 많이 낮아졌기 때문이다.

그리고 현재 30년 융자를 가지고 있는 사람이 다시 30년 고정으로 하는 것이 유리한지 아니면 15년이나 20년 고정으로 재융자 하는 것이 유리한지도 또한 따져보는 것이 좋다.

그리고 투자용 주택을 보유한 손님들의 경우에는 포인트를 지불하고 이자율을 낮춰서 재융자를 하는 방법을 고려해 볼 필요가 있다. 1.5%의 포인트를 지불하고 이자율을 1.5% 낮출 수 있다면 충분한 혜택이 있다고 볼수 있다. 지불한 포인트를 1년이면 이자비용의 세이브를 통해서 돌려받을 수 있기 때문이다.

마지막으로 신용카드나 학자금융자, 자동차 페이먼트, Heloc(Home Equity Line of Credit) 등 이자율이 높은 다른 빚은 현금인출 재융자를 통해서 갚으면 금융 비용과 월페이먼트를 아주 많이 낮출 수 있는 절호의 기회이다.

문의: (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>