이제 COVID 19가 어느 정도 정리가 되고 안정을 찾자 한동안 주택 구입을 참아 왔던 고객들이 말 그대로 쏟아져 나오고 있다. 매일 주택 융자 상담을 하고 있다. 연일 고객들과 상당하면 다양한 고객들과 접하게 되는데 고객들의 성격을 빨리 파악을 해야 원하는 정보를 시원하게 드리고 본인도 덜 피곤하다. 이번 시간은 융자 일선에서 만나는 고객들의 다양한 성향에 대해서 나눠보자.


이 은행은 왜 이리까다로워!
융자라는 것이 말처럼 쉽게 1,2,3으로 끝나는게 아니다. 한 2달동안 손님과 긴 여행을 하는 것인데 조금만 신경이 거슬리면 짜증을 내는 고객들이 있다.
왜 이런것 까지 물어 보냐는 식인데.. 가령 고객이 4~5년 전 렌트를 살던 집 주소가 크레딧 리포트에 올라 오면 은행은 혹시 그 집을 소유하고 있는지 손님께 편지를 요구한다.

그럼 간단히 그 집은 예전 렌트 주소이고 소유하고 있지 않다고 간단히 편지를 쓰주면 된다. 그런데 이런 간단한 컨디션 조차도 왜 해야 되냐고 불평인 고객들이 있다. 이런 고객들은 입장을 바꾸어 보도록 설득하면 된다.

적지 않은 돈을 빌려 주는 은행에선 혹시라도 고객이 알려주지 않는 빚이 있거나 수입이 문제가 있다면 상당히 문제가 크다. 그러니 이런것 저런것 확인 하는 것은 당연지사이다. 그리고 거의 80% 이상이 모든 은행에서 비슷하게 컨디션을 요청한다. 다만 담당하는 심사관에 따라 약간씩 차이가 있을 뿐이다.


이자만 알려줘요!
다짜고짜 이자만 묻는 분들이 계신다. 전화를 처음 하면 일반적으로 통성명을 하고 여러 상황을 이야기해서 융자 프로그램이나 이자를 설명하는 것이 통례인데 어떤 고객들은 전화를 받자 마자 오늘 이자가 몇 퍼센트냐고 물어 온다.

예전엔 이런 고객분이 전화를 오면 차근차근 설명하며 프로그램의 다양함과 그에 따른 이자율의 변화를 알려주려고 노력했다. 하지만 이런 수고는 이런 고객들에게는 전혀 먹히지 않는다.
그냥 아, 예, 오늘 이자는 3%퍼센트입니다. 이렇게만 답해주면 된다. 그럼 알았다고 전화를 끊어버린다. 가끔은 며칠 뒤에 다시 연락 오는 경우도 있다.

이런 고객의 특성은 벌써 서너 군데 은행에서 크레딧이 조회가 되어있고 자동차 한두 대 쯤은 누군가에 코싸인까지 해주었다. 물론 전화로 이야기 하던 자신의 크레딧과 수입은 실제 숫자와 적지 않은 차이가 있어 약속한 이자를 못 맞춰 줄 가능성이 상당히 크다.


계산해보고 또 해보고
주택을 융자 받는다는 것은 그로서리에서 일용품을 구입하는 것과는 차이가 많다. 그러니 꼼꼼히 따져보고 최저의 비용으로 융자를 받는 것이 아주 현명하다. 하지만 이런 비용들을 지나치게 따지는 고객들이 있다.

클로징에 들어가는 비용의 페니 하나까지 사전에 확인을 원하는 고객이 있다. 문제는 알려 준 비용을 또 물어 보고 또 물어보고 심지어 이자가 좋와서 락인을 하자고 했는데도 더 이자가 내려 걸것 같다고 고집을 부리다 클로징 코앞에 와서는 훨씬 높은 이자로 진행 하는 경우도 있다.

주택 구입에 있어서 은행 관련 비용은 전체 클로징 비용에 실재로 10% 미만이다. 대부분 세금과 타이틀 경비 그리고 에스크로 되는 세금과 보험 비용이다. 이런 비용들은 은행을 바꾼다고 비용이 저렴하게 되는 것이 아니다. 그러니 주택 구입에 있어서 비용은 큰 그림을 그리며 클로징 비용을 점검해야 한다.


크레딧 조회는 절대 안돼
융자를 진행하면서 가장 우선이 되어야 하는 것은 크레딧 확인인데 전화로 상담을 여러 번 하면서도 소설번호를 알려주길 극도로 꺼리는 고객들이 있다. 융자에 대한 지식은 아주 부분적으로 알고 있으면서 선뜻 마음먹고 진행하는 것은 더디고 시간만 자꾸 보내며 걱정만 늘어놓는 고객이다.

꼭 이런 고객의 크레딧을 점검해 보면 메디컬 콜렉션이나 전화 요금 콜렉션이 한두 개가 걸려있다. 콜렉션은 자기도 모르게 생길 수도 있다. 본인 것이 아닐 수도 있고 의도하지 않게 걸릴 수도 있고 그렇기 때문에 크레딧 점검은 6개월에 한번 정도는 확인을 해 봐야 한다.

이런 고객들은 수년 이상 크레딧 점검을 한번도 하지 않은 경우가 허다하다. 이런 고객들 융자를 돕기 위해서는 무단 한 인내와 노력이 필요하다. 물론 수백 불짜리 콜렉션 해결도 필자의 몫이 된다.


나 직장 옮겼어
고객들 중에 의외로 황당한 분들이 있다. 예를 들면 융자 신청을 하고 수입과 은행 증빙이 문제없고 주택 감정까지 잘 나왔고 클로징 진행이 무리 없이 잘 마무리 되어 이제 마지막 클로징 순간만 남아 있었다.

그런데 갑자기 융자 프로세서로 부터 급히 연락이 왔다. 이 고객의 재직 확인을 했는데 더 이상 그 직장에서 일을 하지 않는다는 것이다. 놀라 바로 고객에게 연락을 해보니 지난주부터 급여를 더 주는 회사로 옮겼다는 것이다. 급여를 더 받는데 뭐가 문제가 되냐는 것이다.

물론 융자는 문제가 없다 하지만 새로운 직장에서 발급되는 급여 명세서가 한달 이 무조건 필요하다. 그러니 클로징은 한달 뒤에 급여 명세서가 준비되면 다시 심사를 한 후에 이루어진다.

몇 가지 더 황당한 경우를 보면 수입도 부족해서 융자가 어려울 것 같은데 융자 신청 한 달 전 자동차를 할부로 구입한 고객이 있고 융자 진행 중에 클로징이 끝나지도 않았는데 크레딧 카드로 가구를 구입해서 지출을 올려 놓는 고객, 수만 불을 다운해서 주택을 구입해야 되는데 은행 잔고에 몇 천불 있고 전부 현금으로 갖고 있는 고객들도 있다.

아는 만큼 비용을 줄이고 좋은 이자로 융자를 할 수가 있다. 최근 한인들의 2세들이 속속 직장을 구해 수입 증빙 융자가 완전히 틀을 잡았다.

그리고 최근 은행에서 수입대비 지출을 50%까지 인상을 했고 프로그램에 따라 자영업 경우 1년치 세금 보고만 보는 것으로 완화되었다. 아직도 랜트로 있다면 이젠 은행을 문을 두드려보자 훨씬 좋은 조건으로 랜트비와 비슷한 페이먼트로 내집마련이 가능하다.

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<곽동현 / 부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>