요즘 부동산 에이전트들이 가장 많이 받는 질문이 바로 ‘집값 거품 아닌가요?’다. 그런 다음‘집값 곧 떨어지겠죠?’란 질문이 뒤를 잇는다. 그도 그럴 것이 최근 집값이 1년 사이 무려 20%나 치솟으면서 2007년 집값 폭락 직전 상황을 연상시키기 때문이다. 집값 상승세만 보면 최근 상황은 2005년~2007년 상황과 매우 흡사하다고 할 수 있다. 자고 일어나면 집값이 오르면서 전례 없던 집값 거품이 발생했던 시기다. 그러다가 거품이 하루아침에 꺼지면서 사상 최악의 주택 시장 폭락 사태를 터지고 말았다. 최근 집값이 무서운 속도로 오르면서 부동산 자산 거품에 대한 우려가 커지고 있다. 과연 지난번과 같은 주택 시장 폭락 사태가 다시 찾아올까? 결론부터 말하자면 주택 시장이 조정기를 거칠 수 있지만 폭락 가능성은 상당히 낮다는 것이다.

◇ 비정상적으로 올랐지만 거품은 아니다

모기지 렌더 홈 포인트 파이낸셜의 필 슈메이커 대표는 “지금 주택 시장 버블 아닌가요 란 질문을 자주 받는다”라며 “주택 가격 상승세만 보면 버블처럼 보이지만 주택 시장 펀더멘탈을 보면 버블로 보기 힘들다”라고 단정했다.

슈메이커 대표의 분석처럼 현재 주택 시장 기초는 15년 전과 달리 매우 건전하다. 주택 구매자들의 신용도가 15년과 비교할 수 없을 정도로 우수하고 주택 공급이 절대 부족한 상황으로 주택 가격 폭락 가능성은 거의 없다고 할 수 있다.

하지만 무섭게 오르는 주택 가격에 대한 우려는 많다. 매물 수급이 무너진 상황에서 셀러가 ‘부르는 게 값’이 되다 보니 주택 구입 여건은 사상 최악으로 치닫고 있다. 플로리다 애틀랜틱 대학 켄 존슨 주택 경제학자는 “주택 가격이 우려할 수준으로 오르고 있는 것은 분명하다”라며 비정상적인 주택 가격 상승세를 지적했다.

◇ 적정 수준 대비 약 15% 높아

국영 모기지 보증 기관 패니메이 덕 던컨 수석 이코노미스트 역시 주택 가격이 장기간 급등할 경우 주택 시장에 큰 부담으로 작용할 수 있다며 우려를 나타냈다. 던컨 이코노미스트는 “주택 가격 장기 트렌드와 비교할 때 현재 주택 가격은 적정 수준보다 약 15% 높은 수준”이라며 현재 주택 가격에 거품이 일부 끼어 있음을 인정했다.

매물 수급 불균형으로 인해 주택 가격에 거품이 발생했더라도 반드시 집값 폭락을 이어지는 것은 아니다. 온라인 재정정보 업체 뱅크레잇의 그렉 맥브라이드 수석 애널리스트는 “최근과 같은 집값 급등세가 장기간 유지되기 힘들지만 그렇다고 갑작스러운 가격 하락을 의미하는 것은 아니다”라며 “주택 가격은 지금처럼 급등하다가도 장기간에 걸쳐 소폭씩 하락하기도 하는데 앞으로 그런 상황이 전개될 것”이라고 집값 폭락 가능성을 일축했다.

◇ 매물 부족이 가격 하락 방지

현재 매물 수급이 무너졌다고 할 수 있을 정도로 매물이 부족한 상황이 거듭되고 있다. 이 같은 매물 품귀 현상이 조만간 해소될 전망이 낮아 매물 부족이 주택 가격 상승세를 지탱하는 현상이 이어질 것이란 분석이다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 집계에 따르면 올해 2월 매물 대기 기간은 2개월로 사상 최단기간을 기록했다.

매물 대기 기간은 시장에 나온 매물이 현재 거래 속도로 모두 소진되는 기간을 의미한다. 신규 매물이 나오지 않는다고 가정할 경우 시장에 나온 매물이 2개월 안에 모두 팔릴 정도로 사려는 사람이 워낙 많다는 것이다. 9월 매물 대기 기간은 2.4개월로 소폭 개선됐지만 수요를 따라 잡기에는 매물이 여전히 부족한 상황이다. 통상적으로 매물 대기 기간이 5~6개월일 때 매물 수급이 균형을 이룬 것으로 판단된다.

◇ 건축 업계, 새 집 마음대로 찍어 낼 수 없는 상황

기존 주택 매물은 물론 신규 주택 공급 물량 역시 단기간 내에 확대되기 쉽지 않을 것이란 전망이다. 주택 건축 업체들은 2008년 주택 시장 침체 이후 신규 주택 공급 물량을 줄이기 시작했다. 신규 주택 과잉 공급이 주택 시장 침체와 가격 폭락의 원인으로 지목됐기 때문이다.

이미 수년 전부터 주택 시장 상황이 호전됐지만 그렇다고 주택 건축 업체가 마음대로 집을 ‘찍어 낼 수’ 있는 상황도 아니다. 주택 건설용 부지 가격 상승, 건축 자재비 상승, 건축 인력 부족 등으로 주택 신축 여건이 좋지 않기 때문이다. 또 각 지자체의 주택 신축 허가 절차가 지연으로 건축비 부담이 해소되더라도 신규 주택 공급 물량이 하루 아침에 늘어날 것으로 기대하기 힘들다.

기존 주택과 신규 주택 공급망이 꽉 막혀 바이어 간 ‘입찰 경쟁’ 현상은 내년에도 계속될 것으로 보인다. 입찰 경쟁이 벌어지면 흔히 셀러가 제시한 가격보다 높은 가격에 팔리기 때문에 주택 가격 하락 가능성은 낮다고 볼 수 있다. 맥브라이드 애널리스트는 “기존 주택 매물은 물론 신규 주택 공급이 원활히 이뤄져야 하는데 하루아침에 이뤄지기 힘들 것”이라고 내다봤다.

◇ 이자율 올라도 수요에 영향 없어

모기지 이자율은 올해 1월 사상 최저 수준을 기록한 뒤 현재 소폭 반등했다. 뱅크레잇닷컴이 최근 실시한 조사에 따르면 30년 만기 고정 이자율은 평균 약 3.22%로 여전히 낮은 수준에 머물렀다. 향후 모기지 이자율은 상승할 것이란 전망이 크다. ‘모기지 은행업 협회’(MBA)는 올해 말까지 이자율이 약 4%로 상승할 것으로 전망했다. 기타 경제 기관의 이자율 전망치도 크게 다르지 않아 모기지 이자율이 올해 평균 약 3.2%대를 기록할 것으로 전망되고 있다.

전문가들은 모기지 이자율 상승이 재융자 수요에 영향을 미치겠지만 과거 대비 여전히 낮기 때문에 주택 구입 수요에는 큰 영향이 없을 것으로 보고 있다. 오히려 낮은 이자율이 바이어의 구매력을 높이는 요인으로 작용해 주택 구입 수요는 줄지 않을 전망이다. 마이크 프래탠토니 MBA 수석 이코노미스트는 “모기지 이자율 상승 전망이 주택 구입 수요에 영향을 줄 만큼 크지 않기 때문에 집값 하락 등으로 이어지지 않을 것”이라고 예측했다.

◇ 주택 구입자 신용조건 크게 향상

뉴욕 연방준비은행에 따르면 올해 3분기와 4분기 중 모기지 대출을 낀 주택 구입자들의 평균 크레딧 점수는 786점이다. 2005년~2007년 주택 시장 활황기와 비교할 때 엄청나게 높아진 점수다. 주택 시장 침체 직전의 경우 크레딧 점수가 낮은 구입자는 물론 소득이 증명되지 않는 구입자에게도 ‘그야말로 묻지도 따지지도 않고’ 모기지 대출을 발급해 준 시기였다. 모기지 대출 업계의 잘못된 관행으로 주택 시장에 거품이 형성되기 시작했고 갑작스럽게 터진 서브 프라임 사태로 거품이 하루아침에 무너지며 주택 시장 대폭락으로 이어졌다.

하지만 최근 주택 구입자들의 평균 크레딧 점수가 대변해 주듯 아무에게나 모기지 대출을 해주던 시기는 이미 끝났다. 이제는 대출 기관의 깐깐한 잣대를 통과해야만 모기지 대출을 받을 수 있기 때문에 경제 상황이 악화되더라도 보유 주택을 헐값에 내놓을 소유주가 많지 않은 것도 과거와 달라진 점이다.

<준 최 객원 기자>