최근들어 집값이 다소 내리는 모습을 보이지만 서브프라임 이후 십수년동안 집값은 많이 올라서 대부분의 집들은 에퀴티가 많이 쌓여있는 상태이다. 반면 물가를 잡으려는 연준의 지속적인 기준금리인상으로 시중금리가 많이 오르면서 에퀴티에서 자금을 인출하는데는 어려움이 많다.

왜냐하면 기존의 낮은 이자율의 융자를 갚으면서까지 높은 이자율로 현금인출 재융자를 하는 것은 극히 꺼려지기 때문이다. 그렇지만 불황이 예상되면서 여유자금을 확보해 놓고 급한 돈이 필요한 경우 건드릴 수 있는 최선의 것이 집의 에퀴티로서 Heloc(Home Equity Line of Credit)을 설정하는 것이라고 볼 수 있다.

Heloc은 일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라 신용구좌를 설정하는 것으로 주어진 신용범위(Credit Limit) 내에서 필요할 때 자유롭게 현금을 꺼내 사용할 수 있어 아주 편리한 상품이다. 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면된다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 급히 돈이 필요할 때를 대비하여 Heloc을 미리 설정해 놓는 사람들도 많다.

이렇게 좋은 상품인 Heloc을 신청할 때 주의하고 알아야두어야 할 사항이 많다. 우선 Heloc에 대한 심사는 대체로 까다롭기 때문에 신청할 때 서류준비를 완벽하게 해서 신청해야한다. 많은 사람들이 집의 에퀴티를 담보로 하기 때문에 은행이 쉽게 내줄 것으로 생각하는데 이는 잘못이다. 향후 경기가 나빠지면서 자금시장이 타이트해질 것으로 에상되면서 Heloc을 취급하지 않는 은행도 늘어나고 있어 심사기준 역시 더 까다로워 질 것이다.

융자는 처음에 서류를 준비하고 신청서를 잘 작성하는 것이 무엇보다 중요하다. 특히 자영업자가 많은 한인들은 무턱대고 서류를 제출했다가는 거절당하는 수가 많으므로 전문가의 도움을 받아서 제대로 나올 수 있도록 신청서를 접수하는 것이 중요하다.

Heloc 문의자들 중에는 수입이 충분하지 않거나 세금보고가 많지 않아 망설이는 경우를 많이 본다. 이분들은 두가지 방법이 있다. 우선 집값의 50%까지는 수입증명없이 Heloc을 받을 수 있다. 예를들어 현재 모기지가 삼십만달러 있고 집값이 백만달러라면 이십만달러까지 Heloc을 설정할 수가 있다.

다만 이 경우 풀닥에 비하여 이자율이 다소 높아져 Prime+0.75에서 1.5%정도에서 결정된다. 또한 열두달에 해당하는 집페이먼트 (PITI: Mortgage payment, Property Tax, Home Insurance)를 Reserve (잉여자금)으로 요구하기도 한다. 이 리저브는 한달치 은행스테이트먼에만 나타나면 될뿐만 아니라 주식구좌, 은퇴구좌, 생명보험 캐쉬밸류등 각종유동성 자금도 쓸수 있으므로 미리 융자담당자를 문의하여 대책을 세우는 것이 중요하다.

두 번째 방법은 코사이너를 이용하여 풀닥으로 융자를 받는 것이다. 직장에 다니는 자녀들이나 친척들의 도움을 받아 Heloc을 설정할 수 있다. 이때 Heloc 설정에 도움을 준 자녀들이 나중에 자신들의 집을 구입할때는 악영향을 받지 않도록 조치를 취해두는 것이 중요하다. 이는 시간을 요하는 일이므로 반드시 융자담당자의 도움을 받아 준비를 해두는 것이 좋다. 반면에 수입이 증명되고 충분할 경우 집값의 75-80까지도 Heloc 설정이 가능하고 이자율도 Prime 선에서 나온다.

Heloc의 프로세싱기간은 은행마다 다르겠지만 적어도 한달은 잡아야하며 많은 경우 이보다 길어진다. 따라서 자금이 필요한 시점보다 훨씬 이전에 시간을 두고 신청하는 것이 좋다.

마지막으로 손님들이 유념해야할 것은 Heloc을 설정한후 은행들은 자금시장이 경색되거나 신용시장이 않좋아지면 언제든지 사전 통보없이 라인의 규모를 줄이거나 없앨수 있다는 것이다. 이는 서브프라임 사태나 펜데믹때도 겪었던 것으로 금융시장에 안좋아져 은행이 라인규모를 조절할 것 같으면 민첩하게 자금을 인출해 놓으면 된다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>