미국 주요 부동산 기관들이 예측한 2023년 부동산 전망은 이렇다. 2023년이 전반적인 경제 우려로 집값이 하락하고 주택 매매도 계속 둔화될 수 있다고 진단했다. 항상 그렇듯이 집값은 지역별로 편차가 심할 것이라고 말했다. 새집을 짓는 빌더들은 지난해 말 기준 목재 값은 안정을 찾았으나 시멘트 등 기타 자재 가격은 여전히 높아 건축 업자들이 어려움을 겪고 있다고 말했다. 그러므로 내년 신축 건수가 줄어들 가능성이 높다는 전망이 나오고 있다.

이미 집을 소유한 사람들이 새로운 집으로 이사하는 것도 더 어려워지고 있다. 새집을 구입할 때 훨씬 더 큰 모기지 금리로 타격을 받게 되므로 기존의 낮은 고정 금리 모기지를 가진 주택 소유자들은 더 높은 지출을 피하기 위해 움츠리고 있다.

지금의 부동산 시장의 상황을 이야기해 보자.

■2022년 상반기 이후 부동산 거래가 감소하기 시작했다. 주로 시장 불확실성이 높아져 구매자와 판매자간 가격 합의가 안되기 때문이다.

■투자자들의 관심은 여전히 건장하지만, 예전 같지는 않다. 한 투자회사 대표에 따르면 얼마 전까지는 7~10개의 경쟁 오퍼가 있었지만, 지금은 2~3개의 오퍼 정도 밖에 없다는 것이다. 이 역시 정상화되고 있다는 의미다.

■투자자 수요가 제한적으로 가고 있다. 현금이 왕’인 상황이다. 현금 구매자는 좋은 가격으로 부동산을 사들이고, 임대를 주고 있다.

■아마도 지금 거래를 성사시키는 데 있어 가장 큰 역풍은 가격이 어디에서 안정될지 모른다는 불확실성일 것이다. 그러나 결국 거래는 성사될 것이다. 이유는 좋은 자산에 투자하려는 열망과 유동성이 있기 때문이다.

■거래량이 감소한다고 해서, 부동산 시장 붕괴나 유동성 붕괴를 예상하는 부동산 전문가는 거의 없다. 특히, 고통의 징후가 아직은 약해 보인다. 이유는 일반적으로 미국 부동산 기업의 대차대조표상에서 자본 비중이 높고 부채 비율은 낮은 편이기 때문이다. 그래서 자산 건전성은 강하여 부동산 가치는 크게 하락하지 않으며, 부채 부담으로 물에 잠긴 자산은 거의 없어 보인다. 가격이 낮아졌다고 해서 구매자들이 몰려들 정도로 가격이 하락하는 것은 아니다.

■주택 구매 시장에서 이탈한 세입자로 인해 임대 주택에 대한 수요가 새로운 공급을 훨씬 능가하고 있다.

자본 시장은 여전히 깊이가 있어 자금이 풍부하며 미국 달러의 강세가 상승하는 동안 외국인들이 미국 달러 자산을 소유하고자 한다. 그래서 미국 부동산 시장에 유동성이 풍부하다. 혼자 사는 것을 선택하는 젊은 성인의 수가 증가하고 있어 수요가 더욱 증가하고 있다. 일부 전문가들은 1인 가구 임대의 증가가 매매 주택의 가격 적절성을 더 어렵게 만드는 데 영향을 준다고 믿고 있다. 그래서 공동주택 부문은 전례 없는 신규 공급 증가로 대응했다. 공동주택은 지난 10년 동안, 1980년 이후 그 어느 때보다 더 많은 다세대 주택을 지었다.

그러나 여전히 필요한 것보다 훨씬 부족하다. 공실률은 사상 최저 수준으로 떨어졌고, 임대료는 그 어느 때보다 빠르게, 심지어 집값보다 빠르게 상승하고 있다. 현재 집값이 역사적 기록으로 높다. 미국의 기존 주택 중간 값은 2021년에만 18% 이상 급등했으며, 이는 1950년대 초로 거슬러 올라가는 기록상 가장 큰 상승폭이다. 2022년 중반까지 15% 더 인상되었다. 근본적인 문제는 적절한 가격대의 주택이 전반적으로 만성적 공급 부족이라는 점이다.

중요한 사실은 향후 몇 년 동안 부실 자산을 기다리는 많은 투자자들과 개발자는 장기적인 기회에 집중하기 때문에 단기적인 혼란 이후를 내다보고 있다. 지금의 상황은 기회로 삼는 투자자에게는 희망이 되고 있는 것은 분명하다. 그렇지만 많은 셀러들은 자신의 부동산을 싼 값에도 팔아야 한다는 동기 부여를 받지 못하고 있는 것도 현실이다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>