한국의 2022년 연간 주택 거래량은 약 51만호로 전년 대비 절반 수준으로 떨어지는 등 현재 한국의 부동산이 빠르게 변화하고 있다. 이번 지면에는 한국 부동산 시장의 최근 변화를 점검해 보고자 한다.

한국 부동산 시장도 미국 시장과 비슷한 시점인 작년 7월부터 월별 매매 가격이 하락세로 뒷걸음을 시작했는데 점차 낙폭을 키워가고 있다. 2023년 1월 전국 주택 매매 가격은 한 달 동안에만 1.31% 하락하면서 3개월 연속 월 1% 이상 하락 추세가 이어지고 있다. 경기도와 세종시에서 월 2% 넘어 하락 폭이 컸으며 제주도 역시 0.96% 하락하는 등 전 지역으로 확대 되고 있다. 2월 2주에 경기도 내 1주 사이의 최대 낙폭 지역은 하남시 1.2%, 수원 영통구 1.19%, 화성시 1.06% 등이다. 1년 전 시세에 비하면 거의 40~50% 가격으로까지 내려간 급매물이 있을 정도로 충격적인 가격 하락세의 상황을 맞고 있는 것이다.

이러한 급격한 매수세 위축을 풀어보고자 정부는 각종 제한을 폐지하고 1월 30일 특례보금자리론을 공급을 발표했다. 9억원 이하 주택 최대 5억원 대출 한도 LTV 최대 70%, 우대형금리 시 최저 3.23%의 파격적인 내용을 담고 있다.

한국의 금융위원회 또한 1주택자뿐 아니라 다주택자와 임대사업자에 대한 대출 제한을 폐지하고 있는 등 규제완화 정책기조를 잡고 있는 가운데 매수 심리가 잠깐 소폭 회복되는 모습을 보여주기는 했지만 하락의 모멘텀을 바꾸어 주는 분위기는 이끌지 못하고 있다.

상업용 부동산 시장은 여전히 극심한 거래절벽 상태이다. 매매가 100억원 이상 300억원 미만 중소형 매물은 거래량이 작년 동기 대비 90% 줄었고 매매가 100억원 미만인 ‘꼬마빌딩’ 거래량은 전년 동기 대비 82%가 줄었다.

주택산업연구원자료에 따르면 올 1월 전국 아파트 입주율은 66%로 전달 12월보다 5% 하락했다. 전국적으로 아파트 3채 중 1채는 비어 있다는 뜻이다. 기존 주택 매각 지연과 세입자 미확보가 입주율 하락의 주 원인이다. 전국 전세 가격은 11월에서 올 1월까지 3개월 간 월 평균 1.66% 하락하면서 하락 폭이 2배 이상 확대 되었다. 임대차 시장의 수요가 전세에서 월세로 이동하면서 월세 가격은 상대적으로 높은 상승세가 지속되었으나 2023년 들어서 월세 가격마저 상승세가 둔화되었다.

입주율 하락은 전세 시세가 계약 당시보다 떨어져 집주인들이 보증금 반환에 어려움을 겪는 역전세난 확산과도 무관치 않다. 집주인들은 비상이 걸렸다. 세입자 우위 시장이 되면서 ‘을’이 된 집주인들은 예금과 주식을 처분하거나 대출을 받아 차액을 메꿔주기에 바쁘다. 빌라왕 주택은 결국 세입자가 셀프 낙찰을 받았다. 오피스텔 시장은 월세 비중이 5개 광역시에서 2021년 4분기 61%에서 67% 로 상승하는 등 전국적으로 월세 시장이 확대되고 있다.

신규 주택분양 시장에서 청약 수요가 크게 감소하여 미분양 아파트는 2022년 하반기 이후 가파르게 증가 중이다. 토지 거래량 또한 2022년 220만건으로 1년 전 대비 33% 감소했다. 이는 2012년 204만건 수준 이후 10년 이래 최소 거래량이다. 올해 입주 물량이 지난해보다 늘어나기 때문에 역전세난이 더 확산할 가능성이 있다고 한다. 올 413개 단지 30만 2,000가구가 입주를 앞두고 있다. 적체된 미분양 물량이 많고 입주 물량까지 동시에 늘어나는 지방권의 경우 전셋값 하락 기조 영향까지 더해져 침체 분위기에서 쉽사리 벗어나기 어려울 것이란 전망도 나온다. 새 아파트가 집중되는 지역의 경우 매물 적체, 전세 수요 부족으로 전셋값 하락폭 확대를 피할 수가 없을 것으로 보인다.

많은 전문가들이 2023년 말 기준금리를 3.5% 가정하여 2023년 연간 아파트 가격은 30% 하락하여 2018년도의 가격 수준으로 회귀한 것으로 예상했다. ‘강남불패’도 부정적으로 진단하고 있는 의견도 많다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>