‘지금 집을 사야 하나 말아야 하나?’라고 고민하는 바이어가 많다. 가파르게 오르던 모기지 이자율이 내림세로 돌아서면서부터 쥐 죽은 듯 고요했던 주택 시장이 다시 요동치기 시작했다. 이자율이 더 또 급등하기 전에 내 집을 마련하는 바이어에 의한 모기지 대출이 급증하는 현상이 나타나고 있는 것이다. 그래도 여전히 많은 바이어는 주택 구입을 놓고 고민이 많은데 온라인 재정정보업체 뱅크레잇닷컴이 이에 대한 해결책을 내놨다.

◇ 구입 여건 조금씩 나아져

팬데믹 기간 급등한 주택 가격이 여전히 떨어지지 않고 있다. 그사이 모기지 이자율까지 치솟자 주택 시장 상황을 지켜보며 ‘일단 기다려 보자’로 돌아선 바이어가 많다. 그 결과 ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 지난 1년간(10월 기준) 재판매 주택 거래량은 14% 이상 하락한 것으로 조사됐다. 국영 모기지 보증기관 패니메이가 집계하는 주택 구입 심리 지수 조사에서도 11월 전체 소비자 중 약 85%는 ‘지금은 집을 사기에 적절한 시기가 아니다’라는 반응을 보였다.

이처럼 주택 시장을 부정적으로 바라보는 시각이 많지만 최근 주택 구입 여건이 미미하게 개선되는 신호가 나타나고 있다. 매물이 팔리는 시간이 길어지면서 바이어에게 여유가 생겼고 고공행진을 거듭했던 서부 해안가 지역의 주택 가격은 두 자릿수 비율로 떨어지기 시작했다. 대형 부동산 업체 리맥스의 닉 베일리 최고경영자는 최근 발표한 전국 주택 시장 보고서를 통해 “주택 바이어들에게 유리한 상황이 조금씩 나타나고 있다”라고 진단했다.

◇ 지금 살 수 있다면 사라

모기지 이자율은 여전히 매우 높은 편이다. 10월 한때 8%를 돌파한 30년 고정 모기지 이자율은 현재 많이 떨어졌음에도 불구하고 아직도 7%를 웃돌고 있다. 주택 가격도 팬데믹 이전과 비교하면 상당히 높다. 케이스-실러 전국 주택가격지수는 7개월 연속 상승 곡선을 그리는 중이다. 주택 구입 결정을 내릴 때 가장 중요한 이자율과 주택 가격이 이처럼 높기 때문에 주택 구입이 망설여지는 것도 당연하다.

그러나 주택 구입은 구입과 동시에 자산 축적의 기회가 생김을 의미한다. 만약 이자율이 지금보다 더 오른다면 지금 주택 구입을 통해 향후 이자율 상승으로 인한 이자 비용 부담도 피할 수다. 이자율이 낮았던 작년 초 주택 구입에 실패하고 최근에 구입한 바이어들은 약 두 배나 오른 이자 비용을 30년간 갚아 나가야 한다.

뉴욕 컴패스 부동산의 스테이시 플롤리치 브로커는 “부담 가능하고 적합한 집을 찾았다면 기다릴 필요가 없다”라며 “주택을 장기 투자 대상으로 여기고 접근하는 자세가 중요하다”라고 조언했다. 윌리엄 레비스 모기지의 멜리사 콘 부대표는 “최근의 사례처럼 이자율이 떨어지면 관망 중이던 수요가 다시 나와 경쟁이 심해지고 집값이 오르는 현상이 나타난다”라고 강조했다.

◇ ‘크레딧 점수·다운페이먼트·거주 기간’ 등 고려

부동산 전문가들은 다음 질문에 답할 수 있다면 지금 주택 구입에 나서도 큰 무리는 없다고 조언한다.

▶ 높은 크레딧 점수를 보유하고 있나?

주택 구입에 필요한 모기지 대출을 신청하기 전에 크레딧 점수를 확인하는 것은 필수 절차다. 일반적으로 크레딧 점수가 740점만 넘으면 유리한 이자율을 받는 데 큰 문제가 없다. 뉴욕연방준비은행에 따르면 올해 3분기 모기지 대출자들의 중간 크레딧 점수는 770점으로 예년에 비해 높은 편이었다. 크레딧 카드 연체 기록이 없고 위험이 낮은 대출자로 판단된다면 모기지 대출을 통한 주택 구입에 나서도 좋다.

▶ 다운페이먼트를 충분히 준비했나?

모기지 대출을 신청할 때 다운페이먼트가 필수다. 그런데 최근 이자율이 높아지면서 다운페이먼트의 중요성이 더욱 높아졌다. 다운페이먼트 금액이 높을수록 대출액이 낮아져 이자 비용도 그만큼 줄어들게 된다. 또 다운페이먼트 비율이 높은 대출자들에게 낮은 이자율이 적용되기 때문에 최대한 많이 준비하는 것이 좋다. 모기지 대출 신청 시 다운페이먼트 외에도 현금 준비금도 요구된다. 주택 구입 뒤 적어도 2~6개월 치 페이먼트 납부에 필요한 금액을 증명해야 대출을 받을 수 있다.

▶ 장기 거주 계획이 있나?

주택 구입 시 매매 가격 외에도 별도로 발생하는 비용이 많다. 특히 모기지 대출 신청에 필요한 수수료가 차지하는 비중이 가장 크다. 그런데 만약 집을 구입한 지 얼마 안 돼 팔고 새집을 구입하게 되면 단기간에 매우 주택 구입 비용이 발생하는 셈이다. 부동산 전문가들에 따르면 주택 구입 후 최소 5~7년 이상 거주 계획이 확실한 경우에만 주택 구입이 나서는 것이 좋다. 주택 구입 후 바로 처분하게 되면 거액의 양도 소득세를 납부할 수도 있기 때문에 주택 구입 전 장기 보유 계획을 갖는 것이 무엇보다 중요하다.

◇ 장기 보유 계획자, 이자율 등락 ‘일희일비’ 필요 없어

위의 조건을 모두 갖췄다면 언제 주택 구입에 나서는 것이 좋을까? 아무래도 현재 주택 구입이 망설여지는 가장 큰 이유는 바로 모기지 이자율 때문이다. 최근 모기지 이자율이 요동치는 모습을 보이고 있어 바이어의 혼란만 가중시키고 있다.

이자율이 1%만 더 떨어져도 사겠다는 데는 그만한 이유가 있다. 35만 달러짜리 주택을 20%다운페이먼트로 구입하는 경우 모기지 이자율이 7%일 경우 월 페이먼트는 약 1,862달러지만 이자율이 8%로 오르면 페이먼트는 2,054달러로 월 192달러(연간 약 2,300달러)나 상승한다.

만약 낮은 이자율을 기다리고 있다면 인내심이 필요할 수도 있다. 지난 7월 중순 처음으로 7%를 넘어선 이자율은 6.88%로 하락했다고 10월 8%대를 돌파하는 등 큰 변동을 보이고 있다. 이자율은 최근 7% 초반대로 다시 떨어졌지만 큰 폭의 하락은 없을 것으로 전망되고 있다.

◇ 경기 침체 가능성도 따져봐야

경기 침체에 대한 우려가 상당히 가라 앉았지만 완전히 사라진 것은 아니다. 뱅크레잇닷컴이 경제 전문가를 대상으로 실시한 설문 조사에서 2024년 9월까지 경기 침체가 발생할 가능성은 약 46%로 예측됐다. 경기 침체 가능성이 여전히 있는 만큼 이에 대비한 주택 구입 결정을 내리는 것도 중요하다. 경기 침체의 직접적인 영향으로 직장을 잃게 되면 모기지 대출을 받기 힘들어 내 집 마련의 꿈을 이루기 힘들기 때문이다.

만약 주택을 구입하려는 지역이 경기 침체의 영향을 받게 되면 일반적으로 주택 매매가 감소하는 현상이 뒤따른다. 집을 사려는 사람뿐만 아니라 특별한 이유가 없으면 집을 내놓지 않으려는 사람이 늘기 때문에 지금과 같은 매물 부족 현상이 더욱 심각해진다. 특히 대통령 선거가 치러지는 내년의 경우 선거 전후 불확실성이 높아지기 때문에 주택 매물이 더욱 감소할 것으로 우려되고 있다.

<준 최 객원 기자>