현금흐름에 중점을 두는 미국 부동산의 경우 지속적으로 자산을 보유하면서 현금이 필요한 경우에는 상승된 자산가치를 활용하여 재융자를 통해 캐쉬아웃으로 투자한 자본금을 회수하고, 회수한 돈을 다시 재투자로 수동소득 창출하여 자산을 배로 늘리는 장점이 있다는 것이다. 이것은 또한 지속적인 현금의 흐름을 만들 수 있다.

그러면, 이러한 부동산 투자를 위해 염두해야 할 것은 무엇인가? 그것은 인구흐름을 파악하는 것이다. 즉 미국 부동산 투자에 있어 지역선정은 반드시 알아야 하는 핫포인트라는 것이다. 한인들의 경우 보통 한국인들은 편리한 교통, 안전한 지역, 좋은 학군 등을 최우선으로 지역을 선정하여 거주하고 있거나, 또는 투자를 하는 경우가 많기 때문에 미국 내에서도 한인들의 움직임을 보는 것이 부동산 투자에 좋은 팁이기도 하다.

요즘 같은 시기의 메이저 도시인 뉴욕, LA, 샌프란시스코 같은 도시는 인구가 빠지고 있는 반면 풀러튼, 부에나팍 등의 오렌지카운티 도시를 포함한 애틀란타, 휴스톤 등의 도시는 인구가 많이 유입되고 있음을 볼 수 있다. 이런 인구가 유입되는 도시는 수요가 공급을 초과하기 때문에 자산가치 투자에 유익한 도시라 볼 수 있을 것이다.

그렇다면, 여기서 미국 부동산에 투자해야 하는 이유를 좀 더 자세히 알아보자. 첫째는 현금수입증대라 할 수 있다. 즉 부동산을 구입해 임대를 주었을 경우, 임대수입으로 각종 모기지 및 비용을 빼고라도 모기지를 상환하면서 순이익을 계속 계산할 수 있는 가능성도 있다는 것이다. 그리고 두 번째는 세금혜택이다. 투자나 임대부동산 활용을 통한 관리비용에 대한 세금공제및 투자한 금액을 매년 감가상각 방식에 따라 비용처리를 할 수 있다. 또는 1031 교환 등을 활용한 양도소득을 이월할 수 있는 방법도 부동산 투자를 통해 얻을 수 있는 혜택이다.

세 번째는 자산가치 상승이다. 부동산 투자를 통해 얻는 이익을 임대 수입, 사업수입 뿐만 아니라 일반적으로 부동산 가치는 시간의 흐름에 따라 상승한다. 입대수입 가치도 마찬가지로 경제규모가 커지고 시간의 흐름에 따라 높아질 것이고, 이것은 현금의 흐름을 개선시켜주는 효과를 가져올 것이다.

네 번째는 순자산의 증가, 즉 에퀴티의 증가를 들수 있다. 모기지 납부를 통한 원금상환이 이뤄지면 자연히 해당 부동산의 자기자본의 비율이 늘어난다. 많은 부동산 투자자들은 이 순자산을 이용해 다른 부동산에 재투자에 활용하기도 한다. 이러한 순자산을 이용한 투자는 부동산에서만 가능한 투자이며, 부동산 투자에서만 누릴 수 있는 혜택이다.

다섯 번째는 투자의 다각화이다. 부동산 지표는 다른 경제지표에 비해 독립적이므로 흔들림 없는 꾸준히 주택,커머셜 및 비즈니등 다양한 부동산에 투자를 가능하게 한다. 여섯 번째는 레버리지이다. 이것은 어느 투자에서도 찾을 수 없는, 가장 큰 혜택이라 할 수 있다.

주식의 경우 100% 나의 자본으로 투자를 해야 하는 반면에 부동산은 약간의 자기자본에 타인자본인 은행의 론이나 모기지를 활용해 높은 투자수익률을 얻을 수 있는 기회를 만들 수 있다는 것이다. 이처럼 미국에서 유일하게 부채를 활용해서 자산가치를 늘릴 수 있는 투자는 부동산에 투자하는 것이다.

자연적 자산가치의 상승이란 시장의 원리로 시간이 지남에 따라 점차적으로 자산의 가치가 상승하는 것을 이야기 한다. 부동산이 바로 이런 자연적 자산가치가 상승하는 시장인 것이다. 그러므로 부동산 투자는 투자의 시기나 가격이 하락하기를 기다리기 보다는 조건이 갖춰졌을 때 때론 과감할 필요가 있다. 단지 분명한 것은 부동산 투기가 아닌, 현명한 투자를 해야 한다는 것이다.

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<애니 윤 콜드웰뱅커 베스트 부동산>