이제 베이비 부머들이 거의 모두 은퇴시기에 이르렀다. 1950년에서 1964에 태어난 사람들을 우리는 베이비 부머라 한다. 2차 대전 그리고 6.25 전쟁 이후 출산률이 높아지면서 이 시대에 출생한 사람들이 많다. 이 분들이 이제 60을 넘기면서 은퇴시기에 접어들고 있다. 우리는 흔히 은퇴 하려면 적어도 집은 하나 페이먼트 없이 가지고 싶어한다. 이것이 모든이의 로망일 것이다. 어떤 분들은 융자가 없는 집에서 역 모기지(Reverse Mortgage)를 뽑아 은퇴 자금으로 쓰기도 한다. 은퇴 시점에 있어서 여유돈이 있어 집의 모기지를 다 갚는 것이 유리한지 아닌지는 각자의 판단에 달려 있겠지만 아래 장 단점을 알아 보기로 한다.

▲모기지 Pay off의 장점

1. Peace of Mind(마음의 평화) - 지난 30년 간 내던 페이먼트가 없어진다면 재정적으로 혹은 정신적으로 마음의 평화가 찾아올 것이다. 미국생활은 전체가 페이먼트의 삶이다. 자동차, 모기지, 혹은 APT Rent, Student Loan 등등 매달 내야 할 페이먼트가 있다. 이중 모기지페이먼트가 가장 큰 부분인데 이를 내지 않아도 된다면 얼마나 행복하겠는가?

2. Less Downside Risk(집의 융자를 모두 갚음으로 다른곳에 투자할 수 없으므로) - 여유자금이 있으면 우리는 주식이나 채권 그리고 다른 주택을 사고 팔면서 이익을 추구 하기도 한다. 하지만 모기지를 갚기위해 돈을 썼다면 투자할 돈이 줄어 이런 위험부담이 줄어들 것이다.

3. Adjust Rate Mortgage Risk ( 현재 가지고 있는 모기지가 변동 프로그램이라면) - 만약 현재 모기지가 변동 프로그램이고 얼마 후 이자 상승에 따라 변동 할 수 있고 본인은 은퇴하여 수입이 줄어들 것이라면 모기지를 완납하는 것이 이익이 될 수 있다.

▲모기지 Pay off의 단점

1. Forgoing Potential high return(다른 곳에 투자 했을 때 더 벌 수 있는 기회비용 상실) - 만약 현재 4%의 30년 고정 모기지를 10년 남을 상태라면 현재 남아있는 원금은 약 10만 불 정도가 된다. 이를 모두 한 번에 갚는것과 이를 갚는대신 이자가 게런트 되는 6%의 융자 상품으로 갈아타고 연기한다면 10 년 후 복이 이자로 2만 불 이상 더 이익이 된다. 따라서 목돈으로 낮은 이자의 모기지를 갚는것은 현재 처럼 고 금리 시대에 이익에 반 할 수 있다.

2. Loosing better investment opportunity(더 이익울 창출 할 수 있는 비교적 안정된 투자기회 상실) - 가령 현재 모기지를 갚을 돈이 효자노릇을 하는 펀드에 투자 되어있고 앞으로도 모기지를 갚는 것 보다 훨씬 이익이 예견 된다면 이 돈을 뽑아 세금내고 모기지 갚는 것은 어쩌면 훨씬 손해 일 수 있다. 물론 일단 나가는 페이먼트를 없애는 것이 마음의 평화를 준다면 모기지를 갚는 편이 좋을 수도 있다.

3. 모기지를 갚음으로 잃게되는 모기지 이자 혜택 - 현재 모기지 이자는 100만 불까지 세금 공제를 받는다. 하지만 모기지를 다 갚으면 이런 혜택이 없어지게 된다. 주로 지불하는 이자중 자신의 세금 퍼센티지(tax bracket) 만큼 공제를 받는데 세율이 30%이고 1년간 낸 모기지 이자가 연 10만 불 이라면 3만불의 세금 혜택을 놓지게 되는 것이다. 이는 은퇴 후도 수입이 일정하게 들어와 세금을 내셔야 하는 경우에 해당된다.

보통 은퇴하면 수입이 줄어들게 된다. 이 때 모기지 페이먼트는 큰 부담이 될 수 있다. 간혹 모기지 Recasting 을 이용할 수 있다. 이는 매달 내는 모기지를 일정부분 원금을 갚음으로 월 페이먼트를 남은지간 동안 줄일 수 있는 프로그램이다.. 가령 원금이 20만 남고 10년을 더 갚아야 된다 하면 일단 10만 내고 나머지 10년 간 모기지 페이먼트를 적게 내는 방법이다. 하지만 이것은 미리 이자 10만 불 내고 같은 페이먼트를 내는 방법보다 이자를 많이 내는 단점이 있다. 혹은 모기지 원금을 다 못 갚을 경우 Relocation을 할 수 있는데 이는 지금 집을 팔고 적은 집을 케쉬나 적은 융자로 바꾸는 방법이다.

은퇴라는 것은 많은 것을 생각하게 한다. 돌아온 인생도 살펴보고 앞으로 어떻게 생을 마무리 할지도 생각하게 된다. 누구나 살아온 삶의 무게 만큼 자신의 처지에 맞는 효과적인 은퇴계획을 세우고 평안한 은퇴를 바라는 마음은 같을 것이다.

전화: (213)219-9988

이메일: brianjoo@aol.com

<브라이언 주 리웨이 펀딩 대표>