주택 감정 평가가 주택의 현 시세를 확인하는 절차라면 홈 인스펙션은 구매하려는 주택의 상태를 점검하는 작업이다. 새로 지은 집도 100% 완벽하지 않기 때문에 주택 구매 과정에서 대부분 바이어는 홈 인스펙션을 진행해 만에 모를 결함을 확인한다. 홈 인스펙션을 실시하면 이미 발생한 결함은 물론 향후 발생 가능성이 있는 문제점도 발견할 수 있어 건물 안전진단 효과도 기대된다. 홈 인스펙션과 관련 바이어들이 흔히 궁금해하는 사항을 알아본다.

▲ 반드시 실시해야 하나?

홈 인스펙션은 반드시 실시해야 하는 구매 조건은 아니다. 홈 인스펙션은 매물 상태를 파악하기 위한 정보 목적이 가장 크다. 일반적인 관행은 홈 인스펙션을 구매 계약서인 오퍼에 ‘조건부’(Contingency)로 포함하는 것이다. 홈 인스펙션 결과에 따라 바이어가 구매 계약을 이어가거나 취소할 수 있는 권한을 갖는 조건이다. 홈 인스펙션에서 중대한 결함 또는 많은 수리비가 예상되는 결함이 발견될 때를 대비한 조건이다.

주택 시장 과열 시기에는 오퍼에서 홈 인스펙션 조건을 포기하는 바이어도 많지만 일반적으로 권장되지는 않는다. 매물 상태를 무시하고 구입했다가 높은 수리비로 후회하는 바이어가 많다. 홈 인스펙션 조건을 남겨두는 대신 셀러에게 수리를 요청하지 않거나 작은 수리만 요청하는 오퍼 전략을 사용할 수 있다.

▲ 누가 실시하나?

홈 인스펙션은 바이어가 선정한 외부 전문 업체에 의해 진행되는 것이 가장 일반적인 관행이다. 대부분 에이전트의 추천으로 업체를 선정하고, 바이어가 직접 물색해도 괜찮다. 홈 인스펙션 업체를 찾을 때 경력, 자격증 소지, 협회 소속, 전문 점검 분야 등을 확인해야 한다.

홈 인스펙션 협회로는 ‘미국홈인스펙터협회’(ASHI·American Society of Home Inspectors)와 ‘국제공인홈인스펙터협회’(InterNACHI·nternational Association of Certified Home Inspectors) 등이 대표적이다. 협회 소속 홈 인스펙터는 협회를 통해 직업 윤리 강령, 최근 홈 인스펙션 트렌드, 지역별 점검 사항 등을 숙지한 전문인으로 여겨진다.

▲ 바이어가 참석해도 되나?

바이어가 홈 인스펙션에 참석할 의무는 없다. 그러나 홈 인스펙션에 참석하면 앞으로 살게 될 집 상태를 직접 확인할 수 있기 때문에 참석할 것이 권장된다. 또 후회 없는 주택 구입 결정을 내리는 데 도움이 되기 때문에 가급적이면 참석하는 것이 좋다. 매물 상태를 직접 눈으로 확인하는 것과 홈 인스펙션 보고서만 검토하는 것과는 큰 차이가 있다. 홈 인스펙션에 참석하지 않고 보고서만 검토하게 되면 매물 상태를 쉽게 이해하기 힘들다.

홈 인스펙션에 참석하려면 미리 일정을 비워두는 것이 좋다. 홈 인스펙션에 소요되는 시간은 대개 1~2시간 정도지만 반나절씩 걸리는 경우도 있다. 홈 인스펙터와 함께 집안 곳곳을 둘러본 다음 설명을 듣는 데만 상당한 시간이 필요하다. 부득이하게 홈 인스펙션에 참석하지 못하게 되면 매물 상태를 홈 인스펙션 보고서와 에이전트를 통해서 제한적으로 확인하게 된다.
▲ 어떤 사항을 점검하나?

홈 인스펙션 보고서는 일종의 주택 교과서다. 현재 진행 중인 결함과 입주 후 발생 가능성 있는 결함 등을 확인하고 향후 주택 관리를 위한 지침서로 홈 인스펙션 보고서를 활용하면 된다. 홈 인스펙션을 통해 점검되는 일반적인 사항은 주택 구조 또는 지반 문제, 주택 구조물에 영향을 줄 수 있는 상하수도 시설, 화재 위험을 불러올 수 있는 배선, 냉난방 시설, 식기 세척기 등 주방 제품, 화재 및 일산화탄소 경보기 등으로 다양하다.

일반적인 홈 인스펙션에서 점검하지 않는 항목도 있기 때문에, 필요시 점검을 요청하거나 전문 업체를 통해 별도의 점검을 실시해야 한다. 대개 홈 인스펙션은 육안으로 확인할 수 있거나 접근 가능한 부분을 대상으로만 실시된다. 카펫을 뜯어내 바닥 상태를 확인하거나 내벽을 뚫어 단열재 상태를 점검하는 경우는 드물다. 이 외에도 수영장, 지붕, 벽난로, 굴뚝, 지하 토양 상태 등은 별도의 업체를 통한 점검이 필요한 사항이다.

▲ 사전 준비할 일은?

철저한 홈 인스펙션을 위해서는 사전 준비가 중요하다. 홈 인스펙터가 집안 곳곳을 자세히 둘러볼 수 있도록 미리 준비해야 하는데 그러려면 셀러측의 협조가 필요하다. 냉난방 시설이나 전기 시설, 상하수도관 시설 등을 점검하려면 전기, 개스, 수도 서비스 등이 들어와 있어야 한다.

셀러가 이미 이사를 나갔거나 비어 있은 지 오래돼 유틸리티 서비스가 끊긴 경우에는 반쪽짜리 홈 인스펙션이 되기 쉽다. 전기실이나 다락에 잠금장치가 있다면 홈 인스펙터가 방문 전 열어놔야 한다. 홈 인스펙터의 접근을 막는 물건들도 사전에 치워야 원활한 진행이 가능하다.

▲ 보고서 검토할 때 주의 사항은?

홈 인스펙션 실시 후 점검 결과가 요약된 보고서가 작성된다. 바이어는 보고서를 검토해 어떤 결함이 있는지 확인하고 결함에 따라 주택 구매 여부를 결정해야 한다. 보고서를 검토할 때 이해되지 않는 사항은 인스펙션을 실시한 홈 인스펙터에게 연락해 반드시 확인해야 한다. 다음은 보고서를 검토할 때 홈 인스펙터에게 물어보면 좋은 질문이다.

◆ 당장 수리 필요한 항목은?

당장 수리가 필요한 결함이 무엇인지 알려달라고 요청한다. 인스펙터가 제시한 결함 사항이 당장 수리가 필요한 결함일 경우 세 가지 방식을 생각해 볼 수 있다. 셀러 측에게 해당 결함 사항에 대한 수리 또는 수리비를 요청한다. 셀러 측이 요청을 거부할 경우 바이어가 직접 해결할 수 있는 사항인지 파악해 보고 해결이 힘들다고 판단될 경우 무리한 구입을 피해 계약을 취소하는 것이 안전하다.

◆ 수리로 해결 가능한 결함인가?

홈 인스펙션 보고서에 기재된 결함 사항 중에는 간단한 수리로 쉽게 해결되는 사항이 있고 수리 후에도 재발 가능성이 높은 결함 사항도 있다. 결함을 발생시킨 원인에 따라 재발 가능성 여부를 파악할 수 있는데 담당 홈 인스펙터와 상의하는 것이 좋다.

◆ 각 설비의 수명은?

홈 인스펙터를 ‘주택 가정 주치의’로 여기고 집의 전반적인 ‘건강 상태’에 대해 물어본다. 당장 작동이 가능한 여러 주택 설비 중 곧 수명이 다 돼 수리나 교체가 필요한 설비가 있는지 확인한다. 지붕, 수도관, 냉난방 시설, 워터 히터, 창문, 전기 배선 등 주택의 주요 기능을 담당하는 설비의 경우 수리비가 많이 들기 때문에 다가올 교체 시기를 미리 파악해 교체 비용을 마련해야 한다.

◆ 규정에 맞게 수리됐나?

일부 적절한 허가 없이 수리가 실시된 주택도 있다. 적절한 공사 허가 절차 없이 실시된 수리는 벌금 및 재수리를 해야 하는 피해가 따르고 더 심각한 결함으로 이어질 수 있다. 수리가 실시된 주택의 경우 관할 시 정부를 통해 적절한 승인이 발급됐는지 확인하는 절차가 매우 중요하다. 홈 인스펙션 업체를 상대로도 실시된 수리 항목이 규정에 맞게 실시됐는지 여부를 문의하고 만약 그렇지 않다면 전문 업체를 통한 정밀 진단을 실시해야 한다.

<준 최 객원 기자>