노인 인구의 급격한 증가를 의미하는‘실버 쓰나미’ 현상이 지난해부터 시작된 것으로 여겨진다. 일부 인구학자들은 2027년까지 역대급 실버 쓰나미가 계속될 것으로 전망하며, 베이비 붐 세대의 대규모 은퇴가 본격적으로 있을 것으로 예측하고 있다. 베이비 붐 세대는 그 어느 세대보다 주택을 많이 보유하고 있으며, 그들의 주택 자산은 장기 보유로 인해 상당히 불어난 상태다. 이들 베이비 붐 세대가 은퇴 후 자신의 주택을 어떻게 처리할 것인가는 중요한 관심사로 떠오르고 있다. 일부는 은퇴를 위해 보유한 주택을 매각할 계획을 세우고 있으며, 또 다른 일부는 내 집 마련이 어려운 자녀들에게 집을 물려주려는 계획을 가지고 있다. 부모로부터 주택을 물려받을 계획이라면 세법과 주별 관련 규정을 충분히 숙지하는 것이 중요하다. 경제 매체 포브스는 가주에서 부모 집을 물려받을 때 유의해야 할 사항들을 정리했다.

▲ 재산세 급등 대비해야

최근 LA에 거주하던 106세의 한 주택 소유자가 세상을 떠나면서 수십 년간 보유한 주택을 후손들에게 상속하기로 결정했다. 그러나 후손들은 사랑하는 부모를 잃은 슬픔이 가시기도 전에 한 가지 중요한 문제에 맞닥뜨렸다. 상속으로 인해 주택의 소유권이 이전되면서, 주택 가치는 현재 시세에 맞춰 재평가되었고, 이에 따라 재산세가 급등했다. 연간 약 5,000달러에 불과했던 재산세가 무려 3만 달러로 증가하면서, 세금이 600%나 급등한 것이다.

그동안 집값 상승에도 불구하고 재산세가 상대적으로 낮게 유지될 수 있었던 이유는 1978년 가주에서 통과된 ‘발의안 13’(Proposition 13) 덕분이었다. 이 법안의 주요 내용은 부동산 평가액이 시세와 관계없이 매년 2% 이상 인상되지 않도록 제한하는 규정을 포함하고 있다. 발의안 13은 주 정부가 과도한 세금을 부과하는 것을 방지하고, 주택 소유자들이 예상치 못한 급격한 세금 상승으로 어려움을 겪지 않도록 하기 위해 도입되었다.

하지만 주택이 판매되거나 소유자가 변경되면, 재산세 과세 대상 평가액이 시세에 맞게 재평가되므로 재산세가 크게 오를 수 있다. 이와 같은 변화는 상속 시에도 마찬가지로 적용되므로, 상속받은 주택에 대한 세금 문제를 미리 파악하고 대비하는 것이 중요하다.

▲ 거주하지 않으면 시세 재평가

과거 가주에서 부모로부터 주택을 상속받을 경우 기존 평가액이 그대로 적용되어 재산세를 낮게 유지할 수 있었다. 그러나 2020년 통과된 ‘발의안 19’(Proposition 19)에 의해 상속받은 주택의 사용 여부에 따라 기존 평가액을 재산정 하도록 하는 규정으로 변경됐다.

발의안 19 시행 전 부모가 자녀에게 주택을 상속할 경우 자녀가 해당 주택에 그대로 거주하면 재산세가 크게 오르지 않았다. 그러나 발의안 19가 시행에 따라, 상속된 주택이 주거용으로 사용되지 않으면 해당 주택의 가치는 재평가되고 새로운 재산세가 산정된다. 따라서 가주에서 부모의 주택을 상속받을 때는 자녀의 재정 상황과 희망 거주지역 등을 신중히 고려한 후, 해당 주택을 계속 거주할 것인지 여부를 결정하는 것이 중요하다.

▲ 들어가 살기로 한다면?

부모에게 상속받은 주택에 거주할 계획이라면 세금 혜택을 받을 수 있다. 상속받은 주택을 주거지로 등록하면 재산세 과세 대상 평가액에서 최대 100만 달러를 공제받을 수 있다. 이 세금 혜택을 적용받기 위해서는 상속으로 소유권이 이전된 시점으로부터 1년 이내에 해당 주택에 입주해야 하며 평가액 공제 혜택을 별도로 신청해야 한다.

이 혜택은 자동으로 적용되지 않기 때문에 반드시 세무 전문가에게 상담하거나 직접 신청해야 한다. 또 여러 유닛이 포함된 아파트 건물을 상속받는 경우에도 평가액 공제 혜택을 신청할 수 있다. 이때 혜택은 상속인이 실제로 거주할 유닛에만 적용되며 나머지 유닛은 현재 시세를 반영해 재평가되고, 그에 따른 재산세가 부과된다.

▲ 팔기로 한다면?

상속받은 집을 팔기로 결정한 경우 주택 가치 상승분에 대해 양도 소득세가 부과된다. 하지만 판매 시점과 주택 사용 여부 및 기간, 세금 보고 방식 등에 따라 양도 소득세를 감면받을 수 있는 방법이 있으므로 세무 전문가와 상의하는 것이 좋다.

가주에서 상속받은 주택은 ‘취득가액 조정’(Step-Up In Cost Basis)에 따라 주택의 가치는 상속 당시의 시세에 맞춰 재평가된다. 취득가액 조정은 상속 당시 시세를 기준으로 해당 주택의 시세를 재평가하는 방식이다. 예를 들어, 상속 당시 주택의 시세가 50만 달러였다면, 과세 대상 평가액도 50만 달러로 간주된다. 이 때 주택의 시세가 상승하기 전인 상속 직후 팔았다면 취득가액과 판매가액이 동일하게 되어 양도 소득세를 내지 않아도 된다. 만약 시세가 60만 달러로 상승했다면 차액인 10만 달러에 대해 양도 소득세만 내면 된다.

또한, 상속받은 주택에 일단 들어가 거주한 뒤 나중에 팔 경우에도 양도 소득세 공제 혜택을 받을 수 있다. 세금 보고 해를 기준으로, 상속받은 주택에서 과거 5년 중 2년 이상 거주한 경우, 개인은 최고 25만 달러, 부부 공동 보고는 최고 50만 달러까지 양도 소득세 공제 혜택을 받을 수 있다.

▲ 부동산 상속세는 폐지

가주 ‘상속세’(Estate Tax)는 1982년 폐지됐지만 연방 세법에 따라 상속세는 여전히 유효하다. 연방 상속세는 2017년 통과된 ‘감세 및 일자리법’(TCJA)에 따라 2025년 말까지 1,399만 달러의 상속세 면제 한도가 적용된다. 상속받은 부동산의 가치가 이 금액 미만이라면 연방 상속세를 낼 필요가 없다. 그러나 이 면제 한도는 올해 말 종료될 예정이며, 별다른 연장이 없다면 내년부터는 700만 달러로 하향 조정될 예정이다. 현재 연방 상속세의 최고 세율은 40%이다.

<준 최 객원 기자>