미주에 거주하는 많은 한인들은 부동산으로 자산을 형성하고 있는 경우가 많다. 물론 주식, 채권, 코인, 비즈니스, 또는 다른 자산들도 많이 가지고 있지만 대다수는 부동산을 많이 소유하고 있다. 필자가 항상 얘기하듯 미국에서의 부동산 투자는 그 어느 나라에서도 볼 수 없이 많은 세금혜택을 가지고 있다. 가치가 많이 오른 부동산을 매매할 때 양도 소득세를 미룰 수 있는 1031 익스체인지 제도가 있다. 이는 한번이 아닌 매번 부동산을 매매할 때 활용하면 계속해서 양도 소득세를 연기할 수 있는 것이다.

또한 내가 1031익스체인지를 이용해 계속해서 매매를 해 내 부동산에 가치가 3배 4배가 늘어났다고 가정했을 때 이 부동산 자산을 자녀에게 상속을 하게 되면 자녀가 부동산을 상속받았을 때에 현 시세로 새롭게 양도 소득세가 시작한다. 예를 들어 내가 1백만불에 부동산을 구입하고 매번 1031 익스체인지를 통해서 부동산을 매매를 해서 내 부동산이 5백만불이 되었다 가정하자. 이 부동산을 팔아 현금화하면 오른 4백만불에 대한 양도 소득세를 내야 하지만 내가 죽어 자녀에게 상속을 하게 되면 Step-up이라는 세금 제도가 적용된다.

자녀는 5백만불에 받은 부동산의 Base가 5백만불로 다시 세팅이 되기에 상속받아 바로 매매를 해도 양도 소득세 낼 것이 없다. 이러한 시나리오로 보면 가치가 많이 상승한 부동산에 대한 양도 소득세는 전혀 내지 않는 것이 되는 것이다. 이 얼마나 많은 혜택인지 모른다.

이와 같이 내가 투자한 자산이 많이 오른 것은 상속으로 주는 것이 세금상 유리하다. 살아 생전에 자녀에게 증여를 해주게 되면 나에 첫 투자 Base가 증여를 받는 자녀에게 따라 가므로 세금면에서는 좋지 않다. 부동산 자산만 Step Up이 적용되는 것은 아니다. 주식, 채권, 펀드 등도 가능하다. 그래서 많이 오른 자산은 상속으로 주는 것이 세금면에서는 유리하다. 그렇다면 부동산 자산을 자녀에게 상속을 하는데 좋은 방법은 무엇이 있을까? 내가 자식이 3명 있는데 다행히 3개의 부동산을 가지고 있다면 리빙 트러스트를 통해 각각의 자녀에게 부동산 하나씩 주게 하면 될 것이다.

하지만 만약 전체에 부동산을 그냥 큰애 34%, 둘째 33%, 셋째 33%로 해 놓는다면 사후에 자녀들이 부동산을 매도하기를 원한다면 자녀 3명 모두가 찬성을 해야 가능하다. 그런데 같은 형제, 자매라도 모든 것을 동의하기란 쉬운 일이 아니다. 우리 자녀들은 워낙 사이가 좋아서 그럴 리 없다 생각 할 수 있지만 돈 앞에 장사 없다 하듯 현실은 매우 차갑다. 특히 이런 일들이 발생하게 되면 법적으로 해결을 할 수 밖에는 없다. 그렇게 되면 우애도 나빠지고 비용도 많이 들고 참 허무하게 되는 경우를 종종 볼 수 있다.

물론 가족이 모여서 많이 의논하고 변호사를 통해서 철저한 계획을 세우고 진행을 하면 좋은 결과가 나올 수도 있다. 그래서 유산상속 계획은 시간과 여러가지에 변수를 생각해서 계획을 하고 몇 년에 한 번씩은 만들어 놓은 리빙 트러스트를 리뷰를 해서 업데이트 하는 것이 매우 중요한 일이다.

그렇다면 내가 하나에 대형 부동산을 가지고 있는데 이를 자녀들에게 싸우지 않고 각자의 것으로 물려 받게 하는 방법이 있을까? 방법은 몇가지들이 있다. 가령 그냥 말 대로 대형 부동산을 매각을 해서 자녀 수대로 부동산을 1035 익스체인지 해서 3개의 부동산으로 만들고 상속계획을 하면 된다. 하지만 이는 전혀 현실 가능하지 않은 방법일 것이다. 우리가 캘리포니아에서 부동산 관리를 하는 것은 너무나도 어려운 일 중에 하나이다.

하나에 부동산 관리도 힘든데 자녀에게 상속을 위해서 부동산을 3개로 해서 관리를 한다는 것은 배보다 배꼽이 더 큰 셈이 되는 것이다. 그렇다면 부동산 관리에서도 벗어나고 자녀에게 각각으로 상속을 해 줄 수 있는 방법에 대해서는 다음 컬럼에서 다루어 보도록 하겠다. 미국에 세법은 아주 작은 정보를 가지고 계획을 하는 것과 아무 정보 없이 그냥 계획을 하는 것에는 정말 많은 차이가 있다. 항상 얘기하듯 좀더 많은 옵션을 가지고 선택의 폭이 넓어지면 실수는 그 만큼 줄어드는 것이다.

문의 (213)215-5473

erah@empfn.com

<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>