모든 분들이 공동 주거용 단지 즉 주거용 콘도미니엄에 대해서는 잘 알고 계시지만 상업용 공동 개발단지 즉 상업용 콘도미니엄에 대해서는 생소해 하신다.

하지만 최근 들어 부쩍 상업용 공동 개발단지, 즉 샤핑센터나 건물에서 사무실이나 가게등을 하나씩 분리하여 소유하고 주차장이나 그 외 부대시설은 공동으로 사용하는 상업용 콘도의 개발이 늘어 나고 있는 것 같다.

특히 임대료에 부담을 느끼시는 많은 사업주 분들에게 큰 샤핑센터 또는 건물에서 사무실 또는 가게를 본인의 이름으로 소유 한다는 것은 큰 매력이 아닐 수 없다.

물론 거주 콘도의 경우에도 소유 콘도 건물의 사용 관리에 대한 내용을 명시한 CC&R과 어소시에이션의 정관을 숙지하고 어소시에이션의 회의에 적극 참여하는 것이 중요하나 상업용 콘도의 경우에는 그 중요성이 훨씬 더 크다고 하겠다.

주거용 콘도는 CC&R의 내용이나 관리에 있어서 많은 제한 조건이 법적으로 이미 정해져 있어 법에 익숙하지 않은 일반인들에게 기본적인 권리 보장은 되어 있다고도 볼 수 있다.

하지만 상업용 콘도의 경우에는 사업주들 끼리의 합의사항을 더 중시하고 주거용 콘도와는 달리 기본적으로 지켜야할 법적제한이 훨씬 적다.

따라서 콘도 사용에 관한 내용, 주차권리 등을 포함한 공동 시설 사용 내용등 각 사업체의 운영에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 많은 조항들이 미쳐 내용을 제대로 파악하지 못한 상업용 콘도 주인의 발목을 잡을 수 있다. 다음 두 가지 사례가 정관이나 CC&R을 꼼꼼히 살펴야 할 중요성을 일깨워 준다.

한 분은 잡화점과 마켓을 운영할 계획으로 큰 샤핑센터에 속한 가게를 매입하셨다.

원래 큰 마켓이 앵커테넌트로 시공을 주도한 샤핑센터였는데 지난 20여년 간 3~4번의 수정을 거친 CC&R이 모두 합쳐 100 페이지가 넘었다.

내용은 물론 자세히 읽어보지 않으셨고 읽어볼 염두도 없었다. 문제는 내부 공사를 전부 마치고 물건을 채우는 과정에서 발생했다. 건물 관리자에게 가게 취급 품목을 설명하는 과정에서 그 가게에서는 마켓을 할 수 없다는 내용이 CC&R에 명시되어 있다는 것을 알게됐다. 그로서리 품목을 일부 취급 할 수는 있으나 그 또한 여러 제한이 있었다. 100 페이지가 넘는 서류에 파묻혀서 도저히 생각도 못한 내용이어서 난감해했다.

더군다나 가게를 매입할 당시에 그 샤핑센터에 마켓이 없어서 계획한 사업이었는데 물거품이 될 상황이다. 부동산을 구입할 때 한 다발 받는 서류들을 대부분 읽어보지 않는다.

물론 수정해야 할 부분이다.

또 한 분의 경우에는 주차에 관한 CC&R의 내용 때문에 곤란을 겪으셨다.

이 또한 이미 10여년이 지난 CC&R을 가게 구입후에 검토하셨단다. 그리고 본인 가게만 곤란하게 명시된 주차 관련규정에 곤란을 겪고 계셨다.

즉 본인 가게의 손님이나 종업원이 주차하는 공간은 오직 정해진 몇개의 주차공간만으로 한정되어 있었다. 반면에 근접한 다른 가게의 경우에는 손님이나 종업원이 본인의 지정 주차공간을 포함 모든 주차공간에 무제한으로 주차가 가능하다는 내용이 명시되어 있었다.

더구나 그 분의 사업체는 성격상 일정 시간에만 한꺼번에 많은 손님이 몰리는 영업장소였는데 그 시간에 맞추어 주차요원까지 고용해 CC&R의 위반여부를 일일이 점검하고 시비를 거는 근접 가게주인의 처사에 도저히 제대로 영업을 하기가 어려운 지경까지 이르렀다.

일이 벌어진 상황에서 CC&R의 내용에 대한 공평성과 부당성을 따지는 것은 이미 쉽지 않은 상황이었다. 이 또한 CC&R을 미리 꼼꼼히 점검하였다면 손해를 피할 수도 있었을 것이다.

특히 상업용 콘도의 경우 CC&R의 내용이 모든 콘도에 일정하게 그리고 공평하게 적용이 되도록 쓰여있을 거라 단정짓는 것은 위험할 수 있다.

문의 (323)653-6817, LEE&PARK

<이상일 변호사>