리버스 융자는 62세 이상의 주택 소유주가 상속을 주지 않고, 계약 위반이 없다면 융자 월부금 지불없이 사망 때까지 거주 할 수 있다. 신청자 90%가 정부 주택국(HUD)의 ‘재산 가치 융자’(HECM)를 받았고, 나머지는 개인 금융기관에서 받는 2가지 종류가 있다.

은행에 따라서 융자 계약과 경비 차이가 있다. 가장 문제가 많은 융자라는 정평이므로 세심한 주의가 필요하다. 이런 융자보다는 상속자로부터 융자, 일반 융자, 2차 융자, 일반 담보 융자(line of credit) 또는 판매하는 것이 가장 안전하고 실속이 있다.

정부 생활보조금(SSI) 또는 의료혜택(Medicaid) 수령자는 자격을 박탈당할 수 있기에 주의해야 된다.

일리노이 주 대법원은 2018년에 리버스 융자는 부동산을 은행에 ‘신탁’했고, 소유주는 동산 소유권자로 전환된 것이라고 판결했다. 이 판결이 리버스 융자 맥락이다. 융자 광고에는 정부 보증이기에 채무자한테 손실이 없다는 허위 광고를 하지만, 정부가 은행 손실을 보증해 주는 것이지 채무자 피해를 보장하지 않는다.

법에서 리버스 융자에 ‘연금’ 판매를 금지하지만, 법망을 피해서 융자금 지불과 함께 곧 바로 ‘연금’을 끼워 파는 행위에 속지 않도록 주의해야 한다.

리버스 융자를 받아 생활하고, 늦게 소셜 연금(Social Security)을 받으면 더 많은 혜택이라는 허위 광고도 있다. 부부 중 나이 많은 한 사람만 신청하면 더 많은 융자금을 받을 수 있다는 유혹에 빠지는 경우도 있다.

▲계약 위반 시 차압: 채무자가 기대 수명보다 더 오래 살면 은행에게 손해다. 평생보장이라지만 채무자 사망 때까지 무조건 거주할 수 없다. 가주의 경우 주택 판매, 이사, 건강상 병원, 장기 요양으로 60일 이상을 영구 거주 취소로 간주하며 60일 이상 1년 이하로 빈 집 상태 사유를 설명해야 한다. 주택 보험, 재산세, 특별 재산세, 관리협회비(HOA)를 납부일자까지 미납, 관리와 수리 안 한 것, 거주 확인 서류를 시간 내에 발송 안하면 차압당한다. 한 은행은 100여명의 채무자 재산세를 선납 한 후 체납을 유도 또는 빈번한 거주 확인과 수리, 관리 상태 점검 비용, 과다 수리비 청구로 차압을 유도한 사건이 있다. 융자금 상환 시에는 법에서 ‘만기 비’와 ‘주택 가격 상승 몫의 일정 비율’ 청구를 허용하기에, 주택 가격 상승 몫의 50%를 청구한 사건이 있다.

▲미망인 거주 불허: 채무자 사망 후에 미망인과 자녀가 거주하자 은행이 차압했다. 미망인은 융자에 서명을 안했다. 사망 후 120일 이내에 ‘융자 선택’ (MOE) 신청 사실을 몰랐다. HUD 규정 위반 감독은 장관 권한이지 법원이 아니다. 그러나 2019년 한 사건에서는 규정 위반이지만 허락해 준 판결이 있다. 연방 대법원은 2013 년 1월 4일 미망인 거주를 허락했지만 생존 배우자 거주가 ‘자동 연장이 아니기 때문에 규정 위반 시는 차압한다고 판결했다.

▲융자 수령 3개월 후 사망, 상속자 무일푼: 2009년에 52만5,000달러 융자 받았다. 융자 수령 후 2개월 21 일 만에 사망했다. 법원은 은행이 상속자한테 융자 잔금 지불 기회를 1년까지 연장해 준 것에 더해 30일만 더 연장해 주라고 2018년에 판결했다.

▲상속자 판매 차액 청구: 2007년에 26만2,500달러 융자에서 2010년까지 5만7,602달러를 수령했고, 잔고 20만4,898달러를 남겨 두고서 2014년에 사망했다. 은행이 2017년에 차압하자 상속자가 융자 잔금 95%만 지불하면 구입할 수 있다는 통고를 하지 않았다고 소송했다. 원금 상환 액수는 19만446달러인데 은행은 16만3,000달러에 경매했다. 법원은 은행이 상속자한테 통고 의무가 없고, 차압으로 적정 시장 가격에 인수했으며, 시장 가격의 15% 저렴했더라도 합당한 가격이라고 2018년에 판결했다.

리버스 융자를 잘못 받으면 법정 분쟁에 휘말릴 수 있음에 주의해야 한다. .
문의: (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>