상가 임대 계약서에 입주자가 법률을 준수해야 된다는 항목이 있다. 원칙적으로는 건물주한테 모든 법률과 정부 명령 준수 책임이 있다.

하지만, 주거용이 아니 상가 임대 계약에서는 건물주 법률 준수 의무를 세입자한테 책임 전가시키는 것을 허용한다. 세입자한테 큰 부담이 되는 내용이므로 주의해야 된다. 새 법에서 과거 구조물을 변경시켜야 할 때는 상당한 비용이 지출된다. 일반적으로 단독 건물 일 때는 세입자가 수리해야 하지만 한 건물에 세입자가 2 명 이상인 때는 수리 요구가 다르다. 세입자는 기존 구조물이 과거 법, 새 법 또는 미래 법에 위반되었을 때는 입주자한테 책임이 없고 건물주한테 책임이 있으며 모든 비용도 건물주가 지불하도록 해야 된다. 세입자가 설계, 건축 한 것도 아니고, 관리한 것도 아니다. 하지만 이를 수용할 건물주 찾기가 어렵다. 특히 환경법 준수에는 많은 비용이 든다. 단, 장애인 보호법 준수는 세입자한테 전가 할 수 없고 건물주한테 책임이 있다. 세입자는 입주 이전에 건물 검사를 해야 된다. 입주 이전 결함은 건물주한테 책임이 있다.

세입자한테 수리 의무 또는 상업용 부동산 변경에 대해서 세입자한테 법률 준수 의무 또는 정부 명령을 수용했느냐는 두 가지 요건으로 결정한다.

첫번째는 건물 사용 목적이 과거 임대 목적과 다르기 때문에 새로 적용되는 법을 준수해야 할 경우이다. 세입자가 건물 사용을 변경해서 새로운 용도로 사용할 때는 세입자한테 법률 준수 의무가 있다. 하지만, 임대 계약에서 세입자가 특정 사용 목적으로 변경할 경우라 해도 임대 장소가 안인 임대 건물 외부까지 상당한 변경을 요구하는 의무는 없다.

두번째는 서면 상에 모든 법률을 준수하겠다고 계약한 경우이다. 법률 준수 의무가 누구한테 있느냐는 분석은 ▲법률 준수 해결을 위한 비용과 임대 예약금과의 관계 임대 기간 ▲세입자에 대한 혜택 및 건물주가 임대 부동산을 환수하는 관계 ▲문제해결 조치가 이루어지는 동안 세입자한테 사용에 방해되는 정도 ▲당사자들이 관련된 특정 법률 또는 명령의 적용을 고려했을 가능성 등을 검토해서 도출한다.

상가 세입자는 무제한적인 계약 조건으로 모든 정부 법, 명령, 규정 준수에 대한 책임을 전가 받는다. 이러한 경우에는 공정성과 합리적인 결과를 찾기 위해서 서면 임대 계약 조건, 정부 시정 명령이 내려 졌는지, 세입자가 건물 사용을 변경했는지, 세입자가 모든 비용을 지불할 것이라는 조건으로 ‘단순 임대’(net lease)인지, 위험 부담 감수 의도와 같은 임대가 이루어진 여러 주변 상황 요소를 고려해서 판결한다.

다만, 임대 계약에서 명확하게 규명하지 않는 한, 세입자가 법을 준수하겠다는 일반적인 계약은 실질적인 물질적 변경 또는 수행할 의무가 부과되지 않는다.

임대 계약 조건에 따라서는, 세입자한테 불편과 많은 경비가 지출되더라도 법에서 요구하는 임대 장소에 대한 모든 변경과 시설을 세입자한테 부과한다. 하지만, 임대 계약에서 세입자한테 법률 준수를 요구했더라도 정부의 시정 명령 없이는 책임 부과를 하지 않는다.

실제 상반된 아래 사건에서 건물주 또는 세입자 책임을 판결된 사건이 있다.

■석면 제거: 세입자는 부동산 검사를 안 했다. 계약 당사자 도 석면이 있다는 것을 모르는 상태에서 계약했다. 임대 계약 3 년 후에 정부에서 석면을 발견하고는 청소 명령을 했다. 입주자는 석면 청소비를 지불 못하겠다고 했다. 대법원은, 단기 임대는 건물주가 법률 변경에서 요구하는 책임을 져야 하고 장기임대는 입주자가 혜택을 보는 것이므로 입주자가 석면 제거 비를 지불하라고 판결했다.

■지진 보수 공사: 세입자는 벽돌 건물에서 술집을 운영했다. 임대기간 3 년, 임대 연장은 1 회 5 년 이었다. 임대료와 관리비만 지불하는 임대(N)였다. 건물주는 입주자한테 보수 공사를 하라고 했다. 대법원은 단기 임대는 건물주한테 이익이 발생하므로 건물주가 지진 보수 비용을 지불하라고 판결했다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>