부동산을 구입한 후에 여러 목적으로 자녀 또는 다른 이름으로 소유권을 이전한다. 이 때에 ‘소유권 포기 증서’(Quitclaim Deed)를 사용한다. 소유권 포기 증서는 부동산이 권리만 이전해 주기 때문에 아무런 법적 보장이 없는 형태이다. 즉, 부채나 담보가 있다면 이들 채무도 이전된다.

부동산을 소유한 후에 상속 목적, 상속 법원 절차나 상속세 감면을 위해서 ‘신탁 ‘(trust)을 설립해서 소유권을 이전 또는 식구들 사이의 소유권 이전, 월부금 지불이 어렵기 때문에 친. 인척이나 친구한테 소유권 이전, 채권, 채무 관계로 소유권 이전시키는 사람들이 있다. 소유권을 잘못 이전하면 재산세 증액, 은행 융자가 있다면, 은행 허락없이 소유권을 이전하면 차압 통고를 받기도 한다.

소유권 이전으로 인해서 과거에 가입된 ‘소유권 보험’ (Title)이 자동 취소되므로 부동산 소유권 보험에서 피해 보상을 받아야 할 사항들이 취소되므로 손실 혜택을 볼 수 없다. 결혼 전에 취득한 재산을 결혼 후에 소유권을 신탁으로 이전함으로써 이혼 시에는 더 이상 분리된 재산권 주장을 할 수 없는 경우가 발생한다. 소유권을 이전하기 이전에 어떤 법적 영향이 발생 할 것인가를 고려한 후에 소유권 이전을 해야 된다.

▲동업체(Joint Tenancy) 소유권 취소로 재산세 증가: 어머니와 아들이 사망 시 생존자한테 사망자의 소유권이 자동 이전되는 ‘조인트 테넌시’(Joint tenancy)로 주택을 소유했다. 어머니 생전에 아들 P와 이 ‘동업체’로 소유했다. 어머니 사망 후에 아들 P 가 집을 차지했다. 아들 P는 과거 동업체 소유권 형태를 취소시키고서 자기 형제인 J의 이름을 추가했다. 재산세과는 과거 동업체 취소로 주민발의안 13에 의해서, 재산세를 다시 책정함으로 과거 재산세 기준인 10만631달러에서 52만5,323달러로 변경되어 재산세를 2,682.82달러를 지불하게 되었다. 고등법원은 과거 동업체가 취소되면 부동산 소유권이 변경된 것이므로 재산세를 다시 책정해야 된다고 판결했다. ‘가족 동업체’(family joint tenancy)로 만들었다면 아무 문제가 없었을 것이다. 과거 ‘조인트 테넌시’ 소유권 형태를 취소했기 때문에 소유권 변경이므로 재산세를 다시 책정해야 되는 문제를 야기시킨 것이다.

▲소유권 보험 취소: 한인 곽씨가 주택 건설을 위해서 법인체(LLC) 이름으로 LA에 있는 빈 땅을 구입했다. 자기가 살고 있는 집은 임대를 주고서 주택 공사가 완공되면 자기가 거주하기로 결정했다.

회계사와 상의해서 땅 소유권이 법인체 이름으로 된 것을 부부 공동 소유권으로 이전하면서 법인체를 해체시켰다. 법인체를 계속 유지하려면 부대 비용뿐만 아니라 법적 요구 충족을 위해서 비용이 지출되기 때문이었다. 이웃 부동산과 공동 사용하는 지역권(easement) 지역 땅에 하수구와 배수로를 연결하려고 시도했지만 이웃의 반대에 부딪쳤다. 이웃 사람과의 땅 사용 시비가 끝이 나지 않자, 공사가 중단되어 시간을 끄는 사이에 불경기가 시작되었고 주택 건설을 포기했다.

곽씨와 이웃은 서로 소송을 제기했다.

법원은 곽씨가 개인 이름으로 부동산 소유권을 취득하지 않았다고 판단했다. 주식회사법에서 유한 법인체(LLC) 소유주는 개인 또는 위임 받은 사람의 개인 재산이 아니다. 개인은 직접적인 주식회사 재산 소유주가 아니다. 법인체 소유주가 계속해서 과거의 배당비율로서 관리인이 되며 동일 소유권으로 다른 부동산을 취득할 것이라고 등록된 사실도 없다. 담보 계약서는 소유권 등록과 다르므로 같은 소유주라고 주장할 수 없다.

과거 회사 소유권을 부부 공동 소유권으로 이전 할 때에 다시 ‘소유권 보험’을 가입했어야 된다. 곽씨는 이제 보험회사를 상대로 계약 위반 소송을 시작했다는 후문이다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>