신탁 증서 (Deed of Trust)란 법적 서류로 보통 부동산에 거는 담보권을 주는 서류이다. 보통 은행 모기지 (Mortgage)등 금융기관에서 융자를 내주면서 부동산에 담보권이 있다고 기록하는 것이다. 이 담보권은 융자액을 다 갚을때까지 부동산에 남아있고 기록에 남아 있어서 부동산 소유이전을 임의적으로 할수가 없게 된다. 부동산을 팔려고 해도 신탁증서가 해제되지않으면 팔수 없으며 재융자를 할때도 이 기록때문에 원하는 액수를 받거나 융자자체가 수월하지 않을수 있다.

캘리포니아에서는 만일 모기지를 다 갚은 경우 금융기관에서 21일안에 이 신탁증서를 해제하도록 법에 명시하고 있다. 신탁증서는 기록에서 없어지는 것이 아니라 신탁 증서를 재양도하는 서류 (Deed of Reconveyance)를 등록하면 신탁증서가 해제된다. 모기지의 경우 보통 금융기관에서 자동으로 재양도서류를 등록하는 경우는 많지만 바로 재양도서류를 요구하는 편지를 보내는 것이 좋다.

신탁증서가 또 사용되는 경우는 부동산을 담보로 잡고 개인에게 돈을 빌릴때이다. 그럴경우 신탁증서에 채무인, 대출인, 신탁관리인(Trustee)가 들어가고 액수와 차용증이 포함된다. 신탁관리인은 개인이 될수 있고 신탁관리를 전문적으로 담당하는 회사를 쓸수도 있다. 신탁관리인의 역활은 대출액이 다 갚아질때까지 부동산명의를 유지하는 것이다.

요즘에 불거저 나오는 문제가 사기목적으로 가짜 신탁증서를 등록하는 것이다. 제일 많이 보는 케이스가 부동산 에이전트와 에스크로 에이전트가 포함된 범죄자들이 집주인이 압류되는 것을 막아준다면서 허수아비 구매인을 내세워 밀린 모기지를 갚는다고 하면서 융자를 받는 것이다. 하지만 원주인에게 돌려주지 않고 받은 융자금과 부동산의 남은 가치를 그대로 가져가는 것이다. 사기꾼들이 체포되고 사기에 동참한 모기지 회사는 캘리포니아에서 제명당했지만 이 사기를 당한 집주인은 신탁증서를 해제하는 재양도서류를 서명할 사람들이 없어져서 가짜 신탁증서가 고스란히 부동산기록에 있는 집만 남게 된다.

이런 경우 캘리포니아 법에 재양도서류없이 가짜 신탁증서를 취소하는 방법이 있다. 그러려면 법정에 고소장을 제출해서 먼저 사기등으로 신탁증서가 유효하지 않다는 것을 증명해야 하고 이로 인해 심각한 경제적 피해가 있거나 선입견적인 변화가 있었다는 것을 증명해야 한다. 위의 사례의 경우 집주인이 사기로 인해 신탁증서는 무효라고 주장하는 신탁증서 취소 고소장을 접수했고, 집주인이 이 사기로 만든 신탁증서가 부동산기록에 있어서 재융자나 부동산 매매를 할수 없어서 경제적 피해를 당했다고 주장했다. 사기꾼들이 감옥에 있고 사기공범인 모기지 회사는 더 이상 존재하지 않아서 다행히 이 케이스는 상대방없이 궐석판결을 받았다. 신탁증서 취소 판결을 받아서 등기소에 등록해서 부동산기록에 더이상 신탁증서가 유효하지 않다는 것을 부동산기록에 남기게 되고 재융자를 하거나 집을 팔수 있게 되었다.

또 다른 방법은 소유권 유효 판정 신청 (quiet title action)이 있다. 이 소송은 신탁증서 취소 소송보다 좀 더 광범위한 경우를 포함한다. 예로 이웃간에 경계선분쟁이 있을때 이 방법을 사용하게 된다. 어디까지가 본인의 소유인지 확실하지 않을때 또는 부동산의 소유권에 대해 확실하지 않을때 제기하는 소송이 여기에 포함된다.

하지만 소유권 유효 판정 소송은 더 광범위한 부분을 다루기 때문에 소송자체가 더 복잡하다. 우선 Verified Complaint 확인고소장을 제출해야하는데 그것은 고소장에 나온 사실내용이 확실하다고 확인하는 추가적 서명을 하는 것이다. 그리고 이 소송은 궐석판결을 받을수 없고 궐석재판을 거쳐야 하며 부동산의 소유권이 있는 모든 사람들을 소송에 포함시켜야 한다.

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