지방 정부와 연방 정부가 코로나19 전파 예방을 위해서 재택 대피 행정 명령, 세입자 퇴거 유예, 임대료 인상 동결 및 체납된 임대료 소송 일시 중단, 체납 임대료 청구는 소액 법원을 통한 징수, 건물주가 세입자 재정 보조 자격 여부 검증, 연체요금과 연체 이자 청구 중단, 필수 업종 이외의 사업체 영업제한 등 여러 행정명령과 입법을 시행함으로써 많은 사업체에 손실이 발생했다.

업주들은 보험 회사에 피해 청구를 했지만 패소를 당했다. 보험 약정에서 직접적인 물리적 손실을 요구하고 코로나19로 인한 피해 보상은 제외한다고 명시되어 있기 때문이다. 그리고 코로나19 피해는 직접적인 물리적 피해에 속하지 않는다는 판결이다. 그러므로 업주들은 정부 행정명령으로 피해를 당했으니 정부가 보상하라는 소송 사건들이 있다.

■아파트 건물주가 시청에 피해 청구

LA 지역 아파트 건물주 협회가 세입자 퇴거 동결 조치로 피해를 당했다면서 LA 시청을 상대로 소송했다. 퇴거 동결 목적은 전염병 예방을 위해서 이사를 못하게 함으로써 사람과의 접촉 제한과 주거 불안정 해소를 위한 것이다. 건물주는 세입자로부터 임대료 징수 지연, 체납 과태료를 못 받고, 특정 경우에는 퇴거를 시킬 수 없도록 했다. 아파트 협회는 퇴거 동결은 헌법에 보장된 계약 조항 위반, 정부에 의한 사유재산 몰수에 해당된다고 주장했다.

지방 법원은 퇴거 동결 명령 해제 청구를 기각했다. ▲주법이 계약 관계를 실질적으로 상당히 손상시키는지 여부 ▲만약 그렇다면, 중요한 공공 목적 달성을 위한 적절하고 합리적인 방법인지 여부에 근거해서 판단되어야 된다. 퇴거 동결은 코로나19예방을 위해서 적절하고 합리적인 대응이며, 공공 건강을 보호한다는 중요한 목적 수행을 위한 것이므로 승소할 가능성이 없다.아파트 건물주 협회 주장은 계약 조항에 의해서 성공할 가능성이 없다.

고등법원은 확정 판결했다. 원고가 이 소송에서 성공하지 못할 가능성이 있다고 판단한 지방법원의 의견은 법원 재량권을 남용하지 않았다. 퇴거 동결 조항이 중요하고 합법적인 공공 목적을 위해서 적절하며 합리적인 방법을 구성한다는 지방 법원 판결에 동의했다.

퇴거 동결은 헌법에서 말한 계약 조항에 의해서 통과된 것이다. 아파트 건물주 협회가 주장한 퇴거 동결 기간에 부동산 소유주한테 공정한 임대료를 지불할 것과 계약 조항에 따라서 결정되어야 한다는 주장을 거절했다. 그리고 코로나19 기간 동안 퇴거 당하는 세입자를 보호한다는 목표와 퇴거 동결을 연결 시켜 두었다고 지적했다.

■연방질병통제예방센터(CDC)에 전국 퇴거 동결 권한

2020 년 3 월 연방의회는 ‘경제 지원법’에서 연방 정부가 자금을 지원하는 특정 부동산에 대한 120일 퇴거 유예와 코로나19로 인한 경제적 완화 조치를 했다. 동결 조치는 2020 년 7 월에 만기가 되었지만 연방의회는 다시 연장하지 않았다. 대신 CDC는 자체 동결로, 전국의 모든 주거용 부동산을 포함시켰다. 위반시에는 형사 처벌을 부과했다. 연방의회는 코로나19 경제 지원법의 일환으로 임시 동결을 한 번 더 연장했고, CDC 는 그 이후에 3 번 더 동결 조치를 했다.

전미부동산협회와 앨라배마와 조지아 주의 임대 부동산 관리 협회는 CDC를 상대로 연방 지법에 소송을 제기했다. 이들은 CDC가 퇴거 동결을 시킬 권한이 없다고 주장했다. 지방법원은 CDC가 퇴거 동결을 명령할 권한이 결핍되어 있지만 항소 기간까지는 CDC의 명령을 유지하도록 했다. 하지만 대법원은 퇴거 동결 취소는 정당하다고 판결했다.

대법원은 지방법원이 CDC에서 코로나19영향으로 전국 세입자 퇴거 임시 동결을 시킨 것은 권력 과잉 집행이라고 판결한 지방 법원 판결을 파기하면서 집행할 수 있다고 판결했다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>