콘도 협회(Owners’ Association)의 역할이나 법적인 지위에 대하여 혼동하고 계시는 분들이 많으시다. 일종의 콘도단지의 관리회사 정도로 알고 계시는 분들도 많다. 그리고 콘도 소유자들이 관리비를 매월 납부하는 정도로 생각하신다. 물론 그 관리비가 어떠한 경로로 누가 책정하는 지의 내용은 전혀 모르신다.

그리고 협회 납입금액의 책정과 수금의 책임과 의무가 궁극적으로는 모든 콘도소유자에게 있다는 것을 이해하시고 놀라와 하신다.

어느 손님이 상담을 요청하셨다. 상업용 콘도를 소유하고 계시는 분인데 상당한 기간동안 매월 협회에서 요구하는 납부 비용을 지불하지 않으셨단다. 그리고 그 액수가 적지 않은 액수가 되어 있었다. 그리고 최근 받았다는 협회에서 보내온 두꺼운 서류의 검토를 문의하셨다. 그 내용을 보니 협회에서 해당 미납액수를 등기하고 결국 차압 (foreclosure)까지 하겠다는 내용이 명시되어 있었다.

해당 손님은 콘도 월회비 미납의 이유로 본인 소유의 콘도를 협회에서 강제로 차압을 할 수 있다는 사실에 또한 놀라와 하셨다. 납부를 하지 않은 이유를 여쭈어 보니 콘도 협회가 단지의 관리를 제대로 하지 않아서 불만이 많으시다는 설명이었다. 그리고 여러가지 관리 부족의 예를 열거하셨다. 그리고 그러한 문제가 해결이 되어야 만 미납된 회비를 지불하겠다는 본인의 생각도 덧붙이셨다.

내용을 들어보니 그 손님은 콘도협회를 거의 임대 시 건물주 정도의 위치로 간주를 하고 계시는 것이었다. 그리고 건물주와 동등한 의무로써 콘도 안과 밖의 모든 관리관련 문제점을 해결하여야 한다는 것으로 생각 하시는 것이었다. 그런데 그분과 비슷한 생각을 가지고 계시는 분들이 많다.

하지만 콘도 협회는 임대주가 아니다. 이미 완공이 되어 분양이 된 콘도 단지의 경우 그 협회는 그 단지내의 콘도를 구입한 소유자들이 운영한다. 그리고 대부분의 사안은 소유자들의 투표에 의하여 결정이 된다고 보시면 된다. 그 투표권은 콘도 한 채에 하나의 투표권이 있는 경우가 대부분이다.

그리고 투표권을 비롯하여 협회운영의 방식이나 과정은 모두 협회의 정관 또는 운영 방침 (covenants, conditions & restrictions)에 명시되어 있다. 간단히 요약하자면 콘도 소유자들의 투표로 콘도 소유자 중에서 협회를 운영하는 이사진이나 임원을 뽑아서 그 이사진이나 임원들이 협회를 운영하는 것이다.

그리고 협회의 권리 또는 의무, 즉 단지 내의 공용 공간에 한하여 관리 내용이나 범위 등도 그러한 경로로 선출된 이사나 임원진에 의하여 결정이 된다. 그리고 그에 따라 협회 납부금액을 매년 책정한다. 각 콘도소유주의 불만이나 사적인 관리 문제를 일일이 해결하여 주는 역할은 아니다.

콘도를 소유하고 계시는 모든 분들이 협회의 회의 참석 통보나 이사진 선출 관련 통보를 받아 보셨을 것으로 추정한다. 또한 그 통보서에는 매년 관리비의 산출내역과 지출 내용에 대한 설명도 항상 포함이 되어 있다. 대부분의 소유주들은 그 통보서를 폐기 처분하시고 회의에 참석조차 하지 않으신다. 하지만 협회의 회의에 참석하여 본인의 한 표를 행사하는 것은 국회의원이나 대통령을 선출하는 것만큼이나 중요하다고 볼 수 있다. 본인에게 직접적인 영향을 끼치는 정도로 본다면 오히려 그러한 선거보다 중요하다고 하겠다.

그리고 이러한 경위로 결정된 납부금액을 미납하였을 경우 협회에서는 적극적으로 미납액수의 추심을 추진한다. 그리고 위의 손님처럼 끝까지 납부를 거부하거나 납부를 못하는 경우 최종적으로 해당 콘도의 차압 조치를 취한다. 물론 차압까지 가기 전에 협회는 해당 소유주에게 여러 번 통보를 보낸다. 만약에 그러한 통보를 받았다면 적극적으로 조치를 취하셔야 한다. 일단 미납의 액수나 관련 벌금 또는 이자의 산출에 잘못된 부분이 있는지 확인하고 그 다음 미납 액수를 납부하는 것이 상책이다. 많은 협회에서는 분할 납부 등을 허용하기도 한다.

문의 (310)713-2510

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<이상일 변호사>