부동산을 다른 사람과 동업으로 구입하면 많은 위험이 있다. 투자금도 전부 손실을 볼 수 있다.

지인 간에 싸움으로 끝날 수 있기에 가능한 동업을 안 하는 것이 가장 안전하다. 동업으로 구입했을 때에는 부동산 관리와 판매 시에도 많은 문제들이 있다.

동업을 할 때 서로의 신의와 의리를 믿고서 부동산을 취득한다. 아무런 문제가 없을 것이라고 생각하고서 구입했지만 결국 돈 앞에서는 신뢰는 사라지고 배신, 음해, 음모만이 난무한다. 동업자인 부동산 업자한테 지불해야 할 수수료를 지불하지 않기 위해서 동업자 간에 음해성 소송 협박까지도 발생한다.

■동업 소유 위험

동업자끼리 부동산 판매 또는 관리에 대해서 서로 동의하지 않게 됨으로 위험이 따른다.

예로서, 만약에 지붕을 교체해야 하는 경우, 얼마의 비용을 지출해야 하며 어떻게 분담해야 할까? 임대 부동산인 경우에는 누구에게 임대를 주며, 임대료는 얼마? 세입자가 누구에게 지불하며 누가 임대료를 수령하며 회계 장부 정리는 누가 어떻게? 관리 담당 동업자한테 적정 관리 비용을 지불할 것인가? 어떤 문제가 발생했을 때 누가 동업자한테 문제를 통고할 것인가? 문제 발생 시에 동업자한테 통고하고 서류를 정리해서 전달하는 것도 상당한 시간이 소요되고 경비가 지출된다.

한 동업자는 부동산을 판매하고자 하는데, 다른 한 동업자는 부동산 판매를 반대하는 경우도 있다. 만약에 판매를 동의하지 않는 다면 어떻게 처리할 것인가? 만약에 동업자 간에 개인적 감정으로 나쁜 관계가 있을 때는 이런 잠재적 문제 해결이 더욱 어렵게 된다.

■동업자의 재정 문제가 다른 동업자에게 영향

동업자 한 사람의 개인 채무 문제로 채권자한테서 소송을 당한 경우에는 동업자 부동산에 대해서 채무자 동업자 몫에 대한 재산 압류가 발생할 수 있다.

이 결과 과거에 아무런 교류 관계가 없었든 엉뚱한 사람과 강제적으로 동업자로 변형되고 부동산이 동업자 간에 법정 소송이 발생될 수 있고, 강제 매각될 수도 있다. 이렇게 되면 더 이상 한 공동 소유자만의 개인적 책임, 월부금 지불 책임이 아니다. 다른 동업자한테도 문제가 발생된다.

동업자가 소유한 부동산에 융자 받은 것이 있어서 월부금, 재산세, 관리 비용을 지불해야 되는 경우도 있다. 만약에 한 동업자가 실업자 또는 사업 부진으로 경제적 문제가 발생했을 때에, 또는 동업자 간 개인감정으로 동업자가 지불해야 할 월부금을 지불하지 못하는 경우 또는 고의적으로 지불을 하지 않는 경우가 발생한다.

이 때, 재정적 문제가 없는 다른 동업자가 경제적 문제가 있는 동업자의 월부금과 재산세 및 기타 경비를 지불해야 된다. 만약에 다른 동업자가 이러한 비용을 지불 못할 경우에는 부동산이 차압을 당하게 되므로 모든 동업자의 투자금은 손실을 보게 되고, 각 동업자의 신용 기록도 나빠지게 된다. 그리고 한 동업자의 재정 문제로 파산 신청을 할 수도 있다.

한 동업자가 사망하거나 이혼할 위험도 있다. 이혼을 함으로서 공동 재산이 분할되게 된다.

동업자 한 사람이 재산권을 자녀한테 양도할 수도 있고 의도하지 않은 다른 사람한테 소유권 이전 또는 지분을 판매하는 경우도 있다. 만약에 한 동업자가 자기 지분에 대해서 몇 %를 다른 사람한테 판매를 했을 때는 잘못하면 평생 판매할 수 없는 경우가 발생할 수 있다.

동업자로 인한 문제가 발생하기 이전에 해결하는 게 상책이다. 그렇게 하기 위해선 계약서 작성이 최선이다. 미래에 발생될 문제를 예상한다는 것은 어렵지만 어떤 가능성이 발생했을 때에 어떻게 해결해야 한다는 계약서를 서로 작성해 두는 것이 안전하다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>