* 세입자는 건물주한테 긍정적인 신용 보고서 요청 권리. (1) AB 2747

주거용 임대 건물주는 각 세입자한테 긍정적인 임대료 납부 정보를 전국 소비자 신용보고 기관에 보고 하도록 세입자 선택권을 통고해야 된다. 단 주거 단위가 15개 이하인 임대 건물의 건물주, 소규모 비법인 건물주, 부동산 투자 신탁, 법인 또는 최소 1개 회원 법인이 있는 유한 책임 회사 (LLC)는 예외이다. 그리고 “주택 개발 시 정부 경제 지원을 받은 5세대 이상의 다세대 임대 주택도 면제된다. 주거용 부동산이 신탁으로 보유된 경우에도 재산 계획에 사용되는 신탁 (취소 불가 신탁 및 특수 요구 신탁 포함)인 경우에 제외된다.

- 배경 : 임대료를 제 때에 잘 지불하는 세입자인데도 신용 기록에 좋은 기록이 반영되지 않으므로 신용 점수 회복에 도움을 주자는 것이다. 새 법은, 세입자에게 긍정적인 임대료 납부 정보를 소비자 신용 보고 기관에 보고함으로 좋은 신용보고서를 만들고자 하는 목적이다. 건물주는 세입자 보호 의무가 있는 수탁자이다.

- 새 법에서, 수탁자의 새로운 의무 ; 주거용 임대 부동산 감독 관리에는 기존의 지역 임대료 규제법, 정당한 퇴거 사유 준수, 임대료 규제, 퇴거, 지방 정부 임대료 규제 법률이 있다. 새 법에서 세입자 임대료 지불 상태를 신용 보고 기관에 보고 해 주어야 할 추가 의무사항이 부여 되었다. 새 법에서, 건물주는 적어도 최소한 1개의 전국 소비자 신용 보고 기관에 긍정적인 임대료 지불 정보를 보고하도록 요구한다.

2025년 4월 1일 이후에 계약된 임대의 경우, 건물주는 임대 계약이 체결될 당시와 그 이후로 매년 최소 한 번씩 세입자한테 제안해야 된다. 단, 건물주가 임대료 납부 신고를 위해 청구한 수수료의 지불 여부는 보고할 수 없다.

- 적용 대상 시일 ; 긍정적인 임대 정보 보고는 “2025년 4월 1일 이후에 체결된 임대”와 “2025년 1월 1일 현재 미지급 임대”에 적용된다. 2025년 1월 1일 현재 미상환 임대 계약의 경우, 긍정적인 임대료 지급 정보 보고 제출은 늦어도 2025년 4월 1일까지 이루어져야 하며, 그 이후로는 최소한 연 1회 이루어져야 한다.

- 세입자에 통고 : 첫째, 세입자에게 통고해야 하는 날짜인 2025년 4월 1일까지는 이를 준수할 필요가 없다. 2025년 4월 1일 이후 임대 계약을 체결하는 경우, 긍정적인 임대료 지급 정보 보고는 임대 계약서를 서명한 당시에 이루어져야 하며, 그 이후로는 최소한 1년에 한 번씩 이루어져야 한다. 해당 날짜부터는 건물주는 기존 세입자한테 소비자 신용 보고 기관에 긍정적인 임대료 지불 정보를 보고하도록 요청할 수 있는 해당 사실을 알려야 한다.

세입자는 건물주로 부터 긍정적인 임대료 지불 정보 보고 제안을 받은 후 언제든지 세입자의 완성된 서면 임대료 보고서를 제출할 수 있다. 긍정적인 임대료 지불 정보 보고를 원하는 세입자는 나중에 보고 중단을 요청할 수 있다. 그러나 긍정적인 임대료 지불 정보 보고를 중단을 요구한 세입자는 적어도 6 개월 동안 다시 보고를 선택할 수 없다. 단, 세입자가 정보 보고가 더 이상 필요하지 않다고 요청 한 경우에는 제외된다.

통고 준수는 다음과 같다. ▲서면으로 작성 ▲세입자에게 보고는 선택 사항임을 알려야 된다 ▲정보를 보고할 소비자 보고 기관을 선정해야 된다 ▲해당되는 경우, 새 법에 따라서 부과되는 수수료를 명시해야 된다 ▲보고를 요청하는 방법에 대한 설명이 포함되어야 된다 ▲세입자는 언제든지 보고에 참여할 수 있다고 명시해야 된다 ▲세입자는 언제든지 정보 보고를 중단하기로 선택할 수 있지만 세입자가 보고를 중단하면 다시 참여하기 위해 6개월을 기다려야 한다고 명시해야 된다 ▲보고를 거부하는 방법에 대한 성명이 포함되어야 한다. 세입자는 긍정적인 임대료 지불 정보를 세입자한테 전달하기 위해 날짜를 기입하고, 서명란이 포함된 통고서 자체가 통고 양식 역할을 한다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>